วันศุกร์ที่ ๑ มิถุนายน พ.ศ. ๒๕๕๐

ค้นหา “เพชรในตม” (1)


โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com

ความเดิมจากตอนที่แล้ว หลังจากเราประเมินราคาซื้อเบื้องต้นแล้วพบว่าอยู่ในราคาที่ใกล้เคียงกับที่ผู้ขายกำหนด คราวนี้ก็ได้เวลานัดหมายโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สินจริงกันครับ

โดยหลักการแล้ว อยากเน้นย้ำให้ทุกท่านทำงานบนตัวเลขเท่านั้น อย่าฟังเอาจากผู้ขายหรือเจ้าของ จำไว้ว่า The Number will Tell Everything. ทั้งนี้เท่าที่ผมเห็นมา Deal ดีๆ ทุกตัวมีตัวเลขทางการเงินที่ดีทั้งสิ้น


เราไปดูอะไรกันบ้าง ?

ทุกครั้งที่เข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์สินจริง ๆ เราดูแค่สองอย่างเท่านั้น คือ รายรับ กับรายจ่าย ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาคำนวณหา NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน) เอาไว้คำนวณราคาซื้อสุดท้าย (คำตอบสุดท้าย) กันอีกทีหนึ่ง

สมมติ เราไปถูกตาต้องใจ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าหลังหนึ่ง ซึ่งมีข้อมูลประกาศขาย ดังนี้

อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าว 5 ชั้น 55 ห้อง ห้องแอร์ 22 ห้อง พัดลม 33 ห้อง ค่าเช่าห้องแอร์ 3,000 บาท ห้องพัดลม 2,000 – 2,200 บาท (รวมเฟอร์นิเจอร์) ขายราคา 15 ล้าน (นี่ก็ของจริง เพิ่งไปดูมา)

การวิเคราะห์รายรับ (Verify property income)

แม้จะมีตัวเลขจากผู้ขายหรือโบรกเกอร์อยู่แล้ว ก็ไม่ได้เสียหายอะไรที่จะค้นหาข้อมูลจริงกันอีกสักรอบครับ หลาย ๆ ครั้งเราจะพบว่าข้อมูลในส่วนนี้ (ทั้งรายรับและรายจ่าย) มักจะบอกกันแบบมองโลกในแง่ดีทั้งสิ้น หลายครั้งฟังแล้วเคลิ้มเลย

ตรงจุดนี้ต้องขออธิบายถึงความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อการลงทุน และทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย (เอง) สักเล็กน้อย สำหรับทรัพย์สินเพื่อการลงทุนนั้น ธนาคารหรือผู้ให้กู้จะมองที่ความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินนั้นเป็นสำคัญ ตรงกันข้ามกับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ธนาคารจะดูที่สินทรัพย์ หรือหลักประกันของผู้กู้

ยกตัวอย่าง หากเราต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์สักหลัง และจำเป็นต้องกู้เงินธนาคาร (ควรกู้แหละไม่งั้นก็อดใช้ Leverage) ในลักษณะนี้ธนาคารจะพิจารณาประกอบกันทั้งเครดิตของผู้กู้ และความสามารถในการสร้างรายได้ของอพาร์ทเมนท์นี้ (รวม ๆ เรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้”)

ซึ่งลักษณะนี้ วงเงินที่ธนาคารให้กู้มักจะไม่เกิน 60-70% ทั้งนี้เพื่อต้องการให้หนี้สินต่อทุนไม่เกิน 2:1 (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.5:1 บ้างก็ 1.25:1 ก็ยังมี) และระยะเวลาในการผ่อนชำระก็มักจะอยู่ระหว่าง 10-15 ปี

แต่สำหรับบ้านเช่า แม้เราจะตั้งใจกู้เพื่อลงทุน แต่ธนาคารเองมักไม่มองว่าตรงนี้เป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ดังนั้น จึงพิจารณาปล่อยกู้ตามรายรับหรือเงินเดือน และเครดิตของผู้กู้เท่านั้น (รวมเรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้” อีกเช่นกัน)

ซึ่งโดยปกติแล้ว ธนาคารจะให้วงเงินกู้ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า และระยะเวลาก็แล้วแต่คุยกัน แต่สูงสุดได้ถึง 30 ปี (บางธนาคารมีวงเงินพิเศษให้กู้ตกแต่งอีกด้วย)

ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนว่า สำหรับทรัพย์สินเพื่อลงทุนแล้ว ตัวเลขรายรับ-รายจ่ายจริง มีประโยชน์ต่อการยื่นขอกู้เงินจากธนาคารโดยตรง แต่สำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด กลุ่มนี้เราเก็บข้อมูลเพื่อประเมินการลงทุนของตัวเอง

กลับมาที่อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวของเรากันดีกว่า เวลาที่เราเข้าไปสำรวจทรัพย์สินจริง เราจะได้ข้อมูลรายรับสำคัญ ๆ 2 รายการคือ

1) รายรับที่เก็บได้จริง (Actual Income) คือ ตัวเลขรายรับจริงที่เก็บได้จากผู้เช่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา

2) รายรับที่ควรจะเป็น (Potential income) คือ รายได้ทั้งหมดที่จะเก็บได้ หากมีผู้เช่าเต็มและเก็บรายได้จาก Facility อื่นๆ ได้ครบถ้วน เช่น อินเทอร์เน็ต หรือ UBC (True Vision) เป็นต้น

โดยทั่วไปแล้ว ตัวเลขที่ผู้ขายหรือโบรกเกอร์บอกกับท่านมักเป็น Potential Income หรือรายรับที่ควรจะเป็น ไม่ใช่รายรับที่เก็บได้จริง ทั้งนี้เพราะเพื่อให้ตัวเลขมันดูเยอะไว้ก่อน จะว่าไปรายรับสองประเภทนี้แตกต่างกันด้วยสาเหตุหลายประการ อาทิ

- สภาวะคู่แข่งขัน เช่น มีอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นในย่านเดียวกันมาก ๆ เข้าข่าย Supply เพิ่มกระฉูด แต่ Demand ยังเท่าเดิม
- การบริหารการจัดการ อพาร์ทเมนท์หลาย ๆ แห่ง มีสภาพชำรุด ทรุดโทรม สกปรก ไม่งามตา เหล่านี้ส่งผลต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้เช่าทั้งสิ้น ซึ่งในบางครั้งปรับแก้ในส่วนการบริหารจัดการเพียงเล็กน้อย ก็ทำให้ดูน่าอยู่ขึ้นอีกแยะ
- กลุ่มผู้เช่า ถ้าอพาร์ทเมนท์ของท่านจับลูกค้าในกลุ่มใดไว้มาก ๆ มันก็จะดึงดูดแต่คนกลุ่มนั้นเข้ามา และกันกลุ่มที่ไม่ใช่ออกไป ดังนั้นการคัดเลือกผู้เช่า (อาจใช้กลยุทธ์ราคา) ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน
- สภาพแวดล้อมโดยรอบ อพาร์ทเมนท์บางแห่งทำซะสวยเลย แต่อยู่ใน Location ของตลาดล่าง อย่างนี้ก็ลำบากเหมือนกัน
- ค่าเช่า หรือค่าบริการที่ไม่เหมาะสม
- ฯลฯ

สำหรับตัวเลขรายรับที่เก็บได้จริงนั้น เราสามารถขอดูบัญชีจากผู้ขายได้เลย หลายแห่งที่ผมไปพูดคุย เขาจะมีเตรียมบัญชีรายรับ-รายจ่ายของเขาไว้พร้อม ปริ้นซ์ไว้ให้เสร็จสรรพ ซึ่งค่อนข้างสะดวกมาก นอกจากนี้เราอาจขอดูรายการจ่ายภาษีของเขาก็ได้ (ถ้าใครไม่ให้ดูก็ไม่ซื้อครับ) เพราะในรายการภาษี คนส่วนใหญ่จะแสดงรายรับให้น้อยที่สุด และรายจ่ายให้มากที่สุด ซึ่งตัวเลขรายรับในรายการภาษีนี้ จะช่วยเราในการประเมินสถานการณ์ขั้นต่ำได้ครับ

ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น หรือ Potential Income ตรงนี้ต้องอาศัยความสามารถในการบริหารจัดการ และการมองเห็นโอกาสประกอบกันครับ เช่น ถ้าดูสภาพอาคาร สภาพแวดล้อมสกปรก ท่านก็อาจวางแผนในการปฏิรูปมันหลังเป็นเจ้าของก็ได้ บางที่ไม่มีส่วนกลางดูแล ก็สามารถจัดเจ้าหน้าที่หรือจ้างบริษัทภายนอกมาดูแลความเรียบร้อย แล้วเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็ยังทำได้

หรือบางแห่งที่เป็นอพาร์ทเมนท์ย่านนักศึกษา ท่านอาจพิจารณาติดตั้งอินเทอร์เน็ต เพื่อเอาไว้คอยบริการได้อีก หรือการจัดห้องเช่าด้านล่างให้เป็นร้านค้า ก็ช่วยเพิ่มรายได้ให้ท่านอีกเช่นกัน นอกจากนี้ ที่ผมเคยเจอก็มีให้เช่าติดป้าย หรือตั้งเสาสัญญาณโทรศัพท์ ทั้งหมดนี้เป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนเพิ่มทั้งสิ้นครับ

จะเห็นได้ว่ารายรับที่ควรจะเป็นนี้ ถือเป็นรายรับซ่อนเร้น ซึ่งผู้ซื้อแต่ละคนมองเห็นไม่เหมือนกัน ยิ่งท่านมองเห็นโอกาสสร้างรายรับนี้มากเท่าไหร่ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจซื้อก็จะยิ่งถูกลงไปเท่านั้น

ตารางต่อไปนี้เป็นตัวอย่างข้อมูลรายรับที่ท่านต้องเก็บจากพื้นที่จริงครับ

รายรับจากค่าเช่า

รายรับอื่น ๆ


ข้อมูลจากการสำรวจข้างต้นนี้ แสดงรายรับจริงที่เก็บได้ในปัจจุบัน คือ 184,500 บาทต่อเดือน (ค่าเช่า (2) + รายรับอื่น ๆ) ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น คือ 209,300 บาท (ค่าเช่า (1) + รายรับอื่นๆ) นอกจากนี้ยังมีโอกาสสร้างรายรับจากทางอื่นๆ ได้อีก อาทิ ตู้น้ำหยอดเหรียญ โทรศัพท์สาธารณะ การแบ่งห้องพักชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้า อินเทอร์เน็ต เป็นต้น

นักลงทุนบางคนอาจใช้วิธีการที่ง่ายกว่านี้ คือ การนำจำนวนห้องทั้งหมด คูณด้วยค่าเช่าต่อห้อง ได้เป็นค่าเช่าทั้งหมด (ค่าเช่าที่ควรจะได้) แล้วคูณด้วยอัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) โดยอาจกำหนดตามความหลักการของตัวเอง ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดอยู่ที่ 7-10%

แม้จะเป็นวิธีการที่ง่าย และใช้ได้เช่นเดียวกัน แต่ก็ไม่ควรละเลยที่จะลงไปสำรวจพื้นที่จริงอยู่ดี ดังจะเห็นได้จากตัวอย่าง อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวแห่งนี้ที่มีอัตราห้องเช่าว่างถึง 20%

ทั้งหมดนี้เป็นตัวอย่างในการวิเคราะห์รายรับของทรัพย์สินที่เราสนใจจะลงทุน ในครั้งหน้าเรามาคุยกันเรื่องการวิเคราะห์รายจ่ายกันครับ

วันจันทร์ที่ ๒๘ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๕๐

ของถูกของแพงดูยังไง?

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com


อพาร์ทเม้นท์ ย่านนวนคร สูง 5 ชั้น 160 ห้อง 351 ตรว. ค่าเช่า 1500-1700 บาท/เดือน รายได้ 248,600 บาท/เดือน (เฉพาะค่าห้อง) และกิจการโต๊ะสนุ๊กเกอร์ อีกไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท/เดือน รวมรายได้ 270,000 บาท/เดือน

ราคาขาย 26 ล้าน น่าซื้อมั๊ย?

ข้อมูลอพาร์ทเมนท์ข้างต้น ผมเอามาจากประกาศขายทรัพย์สินจริงที่ลงอยู่ในเว็บไซต์โบรกเกอร์รายหนึ่ง ต้องขออภัยที่โชว์รูปไม่ได้ เพราะแค่เอาข้อมูลเขามาลงก็อยู่ในขั้นละเมิดเล็กน้อยอยู่แล้ว

น่าซื้อมั๊ย? คำตอบของคำถามนี้คงเป็นคำตอบเดียวกันกับคำถามที่ว่า “ถูกหรือแพง?” นั่นเอง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (หรือ Cashflow) ความสามารถในการทำกำไรนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะมันจะเป็นปัจจัยหนึ่งของการตัดสินว่าทรัพย์นั้นราคาถูกหรือแพง

เชื่อว่านักลงทุนทุกคนในโลกคงอยากได้ “กำไรเมื่อซื้อ” กันทั้งสิ้น แต่ในความเป็นจริงต้องยอมรับว่าทรัพย์สินดีดีมีอยู่ไม่มากนัก (แต่ก็ทยอยมีมาให้เห็นเรื่อย ๆ) ดังนั้นทุกครั้งที่จะลงทุน ท่านจะต้องคำนวณและพิจารณากันให้ถี่ถ้วน ไม่งั้นจะเกิดอาการ “ขาดทุนทันทีที่ขาย” อย่างที่มีให้เห็นกันอยู่ทั่วไป

กลับมาที่โจทย์ของเรา อพาร์ทเมนท์นี้ถูกหรือแพง? อันที่จริงแล้วคงต้องใช้เวลาในการเข้าไปเก็บข้อมูลและข้อเท็จจริงกันพอสมควร แต่ในเบื้องต้นเราสามารถประเมินราคาได้จากประกาศทั่วๆ ไป ก่อนเข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์จริง ๆ วิธีการที่ผมจะเสนอต่อไปนี้ เป็นวิธีการง่าย ๆ ที่จะช่วยให้คุณประหยัดเวลาในการทำงานได้พอสมควรครับ

อย่างที่เกริ่นไว้ในตอนต้นว่า หากต้องการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด คงต้องพิจารณากันที่ความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินนั้น ๆ จากโจทย์ทรัพย์สินดังกล่าวสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดังนี้ (รวมค่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ที่ขายพ่วงมา)
รายได้จากค่าเช่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ = 270,000 บาท/เดือน หรือ 3,240,000 บาท/ปี
ค่าใช้จ่ายประมาณการ (ไม่ควรเกิน 30%ของรายได้) = 972,000 บาท/ปี
*ตรงนี้ขอความกรุณาลืมเรื่องภาษีไปก่อนนะครับ

ดังนั้น อพาร์ทเมนท์นี้จะมีกำไรจากการดำเนินงาน หรือ Net Operating Income (NOI)
= (3,240,000 – 972,000)
= 2,268,000 บาท/ปี (โดยประมาณ)


ได้ NOI มาแล้ว ทีนี้การตัดสินถูกหรือแพง? ขึ้นกับความพึงพอใจของมนุษย์ผู้ลงทุนแต่ละคนแล้วละครับ เพราะสูตรที่ใช้ในการคำนวณราคาเสนอซื้อ หรือ Offer Price ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = กำไรสุทธิจากการดำเนินการ (NOI) /อัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ (%ต่อปี)


สมมตินายจักรพงษ์เป็นคนไม่โลภมากนัก แค่ 10% ต่อปีก็ถมถืด ราคาเสนอซื้ออพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสมสำหรับนายจักรพงษ์ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = 2,268,000 / 0.10 = 22,680,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ยังแพงไปสำหรับนายจักรพงษ์ และไม่ควรทะลึ่งซื้อ เพราะจะทำให้ได้ผลตอบแทนไม่ตรงกับที่คาดหวังไว้

ตรงกันข้ามกับนายสมศักดิ์ที่เป็นคนมักน้อยกว่านายจักรพงษ์เสียอีก หวังกำไรแค่ 7% ก็เป็นสุขแล้ว อย่างนี้ราคาเสนอซื้อของนายสมศักดิ์ จะเป็น

ราคาเสนอซื้อของสมศักดิ์ = 2,268,000 /0.07 = 32,400,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ถือว่าถูกมากสำหรับนายสมศักดิ์ และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องผลตอบแทน เพราะได้ตามเป้าแน่นอน

อันที่จริงแล้ววิธีการนี้เป็นการประมาณราคาเสนอซื้อคร่าว ๆ โดยอาศัยปัจจัยสองตัว คือ ความสามารถในการทำกำไร และผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ อย่างไรก็ดีการคำนวณราคาเบื้องต้นโดยวิธีนี้ก็มีเกณฑ์ต่ำสุดของผลตอบแทนที่ควรลงทุน ไม่ใช่ว่าใครจะกำหนดต่ำเท่าไหร่ก็ได้ แล้วเอามาอ้างเป็นเหตุผลในการซื้อทรัพย์สินรายการนั้น ๆ
เพราะในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินขนาดใหญ่เพื่อการลงทุนอย่างอพาร์ทเมนท์ (หรือแม้แต่บ้านเช่า) นั้น เราคงไม่ใช้เงินสด หรือเงินของตัวเองทั้งหมดเป็นแน่ เพราะนั้นเท่ากับเป็นการเสียโอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) ของเงินคนอื่น ซึ่งส่วนมากเรามักใช้วิธีการกู้ยืมเงินจากธนาคาร

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนที่เราพึงพอใจ ไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นอันขาด มิฉะนั้นจะทำให้เกิดการขาดทุนอย่างใหญ่หลวงได้ ยกตัวอย่างง่าย ๆ ถ้าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย (MLR) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7.75% ราคาเสนอซื้อสูงสุด (Maximum Offer Price) ของอพาร์ทเมนท์หลังนี้จะอยู่ที่

ราคาเสนอซื้อสูงสุด = 2,268,000 /0.0775 = 29,264,516 บาท

ซึ่งยังถือว่าราคาเสนอขายของผู้ขายที่ 26 ล้าน ยังคงถูกอยู่ดี (จัดว่าเป็นทรัพย์สินที่ใช้ได้เลยนะเนี่ย)

โดยปกติแล้วผมมักจะใช้วิธีการนี้กรองทรัพย์สินที่มีอยู่ในท้องตลาด ทันทีที่พบทรัพย์สินที่น่าสนใจในหนังสือพิมพ์ นิตยสารขายบ้าน หรือเว็บไซต์ ผมจะโทรศัพท์ไปพูดคุยกับโบรกเกอร์ สอบถามข้อมูลสำคัญ ๆ ที่เกี่ยวกับรายรับและรายจ่ายเพื่อหา NOI ประมาณการ จากนั้นก็จะนำ NOI ที่ได้มาคำนวณหาราคาเสนอซื้อ (ตามเกณฑ์ผลตอบแทนการลงทุนแบบ Inside-Out ของตัวเอง)

หากได้ตัวเลขต่ำกว่าหรือใกล้เคียง (มากกว่านิดหน่อยก็ยังพอได้) ก็จะทำการนัดหมายกับโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สิน และเก็บข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับการประเมินในขั้นต่อไป

ด้วยวิธีการนี้ จะช่วยลดเวลาในการเข้าไปดูทรัพย์สินได้เป็นอย่างมาก เพราะมันจะช่วยกรองเฉพาะทรัพย์ที่มีแนวโน้มจะสร้างกระแสเงินสดให้กับเราเท่านั้น ซึ่งหลายครั้งพอเข้าไปดูจริง ๆ รายรับที่อ้างไว้อาจเก็บได้ไม่จริงดังที่โฆษณาก็เป็นได้ หรือบางแห่งอาจมีค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นแฝงอยู่ (โดยเฉพาะค่าซ่อมบำรุง) และมีอีกมากที่เมื่อเราเข้าไปชมทรัพย์จริงๆ แล้วเป็นคนละเรื่องกับในรูปก็เคยมี

สุดท้ายที่อยากจะฝากก็คือ การประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นโดยใช้ความสามารถในการทำกำไรและอัตราผลตอบแทนที่ต้องการเป็นตัวชี้วัดนี้ อาจทำให้ท่านหาทรัพย์ดีดีที่ตรงตามเกณฑ์ดังกล่าวได้ยากเสียหน่อย แต่รับรองได้ว่าผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจากการค้นหาเพชรในตมด้วยวิธีการนี้ จะเป็นประโยชน์และสร้างผลกำไรให้กับท่านอย่างแน่นอน อย่างที่ผมเคยบอกไว้ว่า ถ้าซื้อทรัพย์สินห่วย ๆ มาสักชิ้นแล้วต้องมานั่งกลุ้มใจกับมันละก็ เก็บเงินไว้เฉย ๆ เสียยังจะดีกว่า

จบฉบับนี้กันด้วยแบบฝึกหัดสักข้อสองข้อ แล้วฉบับหน้าเราจะมาคุยกันว่า หากเจอทรัพย์ดีดีจากการประเมินเบื้องต้นแล้ว จะต้องทำยังไงต่อ

สวัสดีครับ
------------------------------------------------------------------------------------
โจทย์ทดลองฝึกประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น

1) อพาร์ทเม้นท์รามอินทรา สูง 5 ชั้น 60 ห้อง 180 ตารางวา รามอินทรา อพาร์ทเม้นท์ ทำเลดี เฟอร์นิเจอร์ครบ ห้องน้ำในตัว โทรศัพท์ทุกห้อง รปภ. 24 ช.ม. ผู้เช่าเต็ม ที่จอดรถ 10 คัน รายได้ 180,000 - 200,000 บาท /เดือน (ราคาขาย 27 ล้าน)

2) อพาร์ทเม้นท์ 103 ตารางวา 4 ชั้น 35 ห้อง พร้อมผู้เช่า มีเฟอร์นิเจอร์ทุกห้อง รายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เหลือ 80,000 บาท (ราคาขาย 13 ล้าน)

การลงทุนแบบ Inside-Out

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com





หลายครั้งที่ได้ไปอบรมสัมมนา หรือแลกเปลี่ยนประสบการณ์กับเพื่อนๆ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามหนึ่งที่ผมมักจะถูกถามอยู่เสมอก็คือ

“อสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้เป็นอย่างไร? น่าลงทุนไหม?”

ทุกครั้งที่ถูกถาม ผมก็จะตอบกลับไปด้วยคำตอบเดิม ๆ นั่นคือ “ยังน่าลงทุนอยู่เสมอ” ไม่ว่าสถานการณ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร? ทองจะแพง น้ำมันจะขึ้นราคา มีปฏิวัติหรือไม่มี หรือแม้แต่ในช่วงที่ธุรกิจนี้แตกเป็นฟองสบู่ ทุกๆ เหตุการณ์เหล่านี้ยังคงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจอยู่เสมอ ทุกช่วงเวลา

หลายคนที่ได้ยินคำตอบ หาว่าผมกวนประสาทบ้าง กั๊กบ้าง ตัดบทสนทนาบ้าง ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้เป็นอย่างนั้นเลย ผมตอบไปเพราะผมเชื่อของผมอย่างนั้นจริง ๆ

โดยส่วนตัวแล้ว ผมเป็นคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยความไม่ซับซ้อนนัก เลือกลงทุนเฉพาะที่รู้และเข้าใจ สนใจข้อเท็จจริงของสิ่งที่จะลงทุนมากกว่าคำบอกเล่า เชื่อในตัวเลขผลตอบแทนมากกว่าความรู้สึกของตัวเองหรือข่าว ที่สำคัญที่สุดก็คือ ผมมีเกณฑ์ในการลงทุนที่ไม่เคยเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นวิธีคิด วิธีเล่น หรือวิธีลงทุน ทุกอย่างเหมือนเดิมตลอดเวลา

ผมเรียกการลงทุนแบบของตัวเองนี้ว่า
“Inside-Out” ครับ ที่จริงคำนี้เป็นคำที่นึกขึ้นเอง มาจากความรู้สึก ไม่ได้มีทฤษฎีรองรับ แต่เป็นวิธีที่ได้ผล ลงทุนแล้วเป็นสุข กินอิ่มนอนหลับ ไร้กังวล

การลงทุนแบบ Inside-Out ในความหมายของผม หมายถึง การลงทุนที่มีกฎเกณฑ์การลงทุนเป็นของตัวเองชัดเจน แน่นอน ไม่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์รอบๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป โดยกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นนั้นเป็นกฎเกณฑ์ที่พิจารณาด้วยตนเองแล้วว่า หากได้ผลลัพธ์ตามที่กำหนดไว้ ถือว่าพอเพียงและเป็นสุข
กฎเกณฑ์พื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผม ก็คือ

1) เลือกลงทุนเพื่อกระแสเงินสดเท่านั้น

ไม่เล่นเก็งกำไร เพราะไม่ตรงจริต (ขายไม่เก่ง ไม่ชอบขาย) และอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดที่ได้รับคือ ขั้นต่ำ 10% คิดแบบ CCR (ผลตอบแทนในรูปเงินสด)

2) ลงทุนในกิจการที่ชอบเท่านั้น

ผมชอบบ้านเช่า (ทาวน์เฮ้าส์แบ่งเช่า) และอพาร์ทเม้นท์ ไม่เล่นคอนโดฯ เพราะไม่มีที่ดิน (จัดเป็นพวกยึดติดประเภทหนึ่ง) ไม่เล่นบ้านเดี่ยว เพราะไม่ชอบความเสี่ยงประเภทอัตราพักไม่ศูนย์ก็ร้อยเปอร์เซ็นต์ไปเลย (ถ้าเช่าไม่เต็ม ก็ว่างไปเลย)

3) ไม่ลงทุนในกิจการที่เป็นปัญหาและไม่เห็นด้วยตา

ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินกรมบังคับคดี ประเภทซื้อแล้วต้องมาขับไล่ผู้เช่า หรือทรัพย์ร้อนจากคนอื่นที่มีปัญหา แล้วเร่งให้เราช่วยซื้อ อันนี้ก็ไม่ค่อยชอบ เพราะซื้อมาแล้วคงไม่มีความสุขที่ได้เป็นเจ้าของ

4) ไม่ลงทุนจนกว่าจะรู้จักทุกซอกทุกมุมของอสังหาริมทรัพย์นั้น

กว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ผมจะดูทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของอัตราผลตอบแทนการลงทุน แนวโน้มการพัฒนา อุปสรรคหรือปัญหาที่อาจจะเกิด (เช่น ทางด่วนตัดผ่าน หรือปัญหาจากการเช่า เป็นต้น) และก่อนจะซื้อผมต้องมั่นใจก่อนว่า ผมมีแผนการออก (Exit plan) สำหรับอสังหาริมทรัพย์รายการนั้น ๆ เรียบร้อยแล้ว
เมื่อมีหลักเกณฑ์ชัดเจนแล้ว การลงทุนของคุณก็จะเป็นเรื่องง่ายในทันที และก็ไม่ต้องสนใจด้วยว่าสภาวะปัญหาโดยรอบจะเป็นอย่างไร เพราะถ้ามันไม่เข้าเกณฑ์ของเราก็ไม่ต้องไปมองไปคิดให้เสียเวลา ดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลงไม่สำคัญ ถ้า % CCR หรือ Cash on Cash Return ไม่ถึง 10% ก็ไม่ลงทุน ก็เท่านั้นเอง

การลงทุนแบบ Inside-Out นั้น ช่วยให้เรามีหลักยึดในการลงทุนที่ชัดเจน ไม่แปรผันตามสถานการณ์ หลายคนเคยบอกผมในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (ปี 40) ว่าช่วงนั้นหาทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทน 7-8% ได้ก็เก่งแล้ว ไม่มีทางหรอก 10% หนะ แต่ผมก็ไม่ได้สนใจและไม่ได้คิดที่จะลดอัตราผลตอบแทนของตัวเอง ก็หาไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ก็ไม่เอา กอดเงินนอนเล่นยังดีกว่าลงทุนผิดหลักการตัวเองแล้วมานั่งเสียใจทีหลัง

ท้ายที่สุดแล้ว ปีนั้นผมได้บ้านเช่าหลังหนึ่ง อัตราผลตอบแทน 20% (ผมกู้ธนาคารด้วยอัตราคงตัวร้อยละ 10 สูงกว่าในปัจจุบันซะอีก) ก่อนขายทำกำไร 37% ในอีก 4 ปี ต่อมา (ซื้อมา 1,600,000 ขายไป 2,200,000 บาท)

ก็อาจจะจริงที่บางช่วง เราอาจหาทรัพย์สินที่ตรงตามเกณฑ์การลงทุนของเราไม่ได้เลย แต่จะเป็นไรไป ก็ในเมื่อการลงทุนนั้นไม่สามารถให้ผลลัพธ์แบบที่เราต้องการ แล้วจะไปลงทุนให้ทุกข์ไปทำไมกัน

มีหลายครั้งที่มีคนเอาทรัพย์สินมาถามผมว่า “น่าลงทุนไหม?” ผมก็ถามกลับไปว่า อัตราผลตอบแทนเท่าไหร่? ที่ต้องการ เขาถามผมกลับเฉยเลยว่า “แล้วคุณคิดว่าอย่างทรัพย์เนี้ยเท่าไหร่? ถึงจะเหมาะสม” บางรายหนักกว่านั้นอีก คำนวณผลตอบแทนยังไม่เป็นเลย แกถามผมว่า “อพาร์ทเม้นท์ 22 ล้าน เก็บค่าเช่าได้ 140,000 ต่อเดือน น่าซื้อมั๊ย?”

จะว่าไปแล้ว แนวคิด Inside-Out นี้ คงไม่ต่างอะไรกันกับนักลงทุนชาว VI หรือ Value Investing ที่สนใจในธุรกิจของกิจการที่พวกเขาลงทุนมากกว่าตัวหุ้น หรือราคาของมันเพียงอย่างเดียว สิ่งที่พวกเขาสนใจและให้ความสำคัญมิใช่ข่าวหรือสภาวการณ์โดยรอบ แต่พวกเขาเน้นและให้ความสำคัญกับตัวธุรกิจและผู้ที่ทำหน้าที่บริหารธุรกิจนั้นมากกว่า

ทุกครั้งที่มีข่าว ชาว VI จะใช้สติวิเคราะห์ พินิจพิจารณาว่าข่าวนั้นมีผลกระทบต่อกิจการที่พวกเขาลงทุนหรือไม่อย่างไร ที่สำคัญพวกเขาก็เป็นนักรอคอยเหมือนกัน นั่นคือ หาธุรกิจที่ดี ภายใต้ราคาที่เหมาะสม (มี Margin of Safety)

ยอมรับครับว่า แนวคิดการลงทุนแบบ Inside-Out ที่ผมลงทุนนั้น ก็มาจากแนวคิดการลงทุนแบบ Value Investing เหมือนกัน (ผมก็ลงทุนแบบ VI) ชอบตรงที่ลงทุนแล้วสบายใจ และมีเหตุผลในตัวเองขึ้นอีกมากเลยทีเดียว

ด้วยหลักการลงทุนดังกล่าว ทำให้สองปีที่ผ่านมา ผมมีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแค่แห่งเดียวเท่านั้น แต่ก็สบายใจดี เพราะบ้านเช่าที่ซื้อเพิ่มได้มานี้ ตรงกับทุกข้อของเกณฑ์การลงทุนทุกประการ “กำไรเมื่อซื้อ” ทันทีที่ทำสัญญา และให้กระแสเงินสดบวกตั้งแต่เดือนแรก

แม้การลงทุนแบบนี้ อาจให้ Growth rate ที่ช้า ไม่ทันใจขาลุยหลาย ๆ ท่าน แต่ก็ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าใช้ได้ (สำหรับผม) และก็ไม่สงวนลิขสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ ที่สนใจจะนำไปใช้หรือปฏิบัติตาม

อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ว่าเกณฑ์ทั้งหมดที่ผมเล่าให้ฟังก่อนหน้านี้ จะสร้างขึ้นมาได้ตั้งแต่วันแรกที่ลงทุน แต่ทั้งหมดมาจากการเรียนรู้ และรู้จักการลงทุนทีละน้อยนั่นเอง เพราะยิ่งลงทุนมากขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งรู้จักรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวคุณเองมากขึ้นเท่านั้น

แต่เหนือสิ่งอื่นใด ยิ่งคุณได้เรียนรู้จากการลงทุนมากยิ่งขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งได้รู้จักตัวตนที่แท้จริงของคุณเองมากขึ้นเท่านั้น และเมื่อถึงวันนั้น คุณจะมีการลงทุนแบบ Inside-Out ที่สมบูรณ์มากที่สุด

พบกันครั้งหน้าครับ

5 หลักการพื้นฐานในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ (2)


โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com



ในครั้งที่แล้ว ผมได้เล่าถึงหลักการในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ไปสองข้อแล้ว นั่นคือ พลังทวีของเงิน (Leverage of Time) มาครั้งนี้ผมจะพูดถึงอีก 3 หลักการที่เหลือกันครับ


ความเร็ว (Velocity)


จริงอยู่ที่การประสบความสำเร็จใดๆ ก็ตาม เราต้องมีแผนการ รู้ว่าปัจจุบันเราอยู่ที่ใด และจะไปถึงเป้าหมาย (ความมั่งคั่ง) ที่รออยู่ได้อย่างไร แต่สิ่งหนึ่งที่คนเรามักลืมคำนึงถึงตลอดเวลากำหนดแผนการสู่ความมั่งคั่งของตัวเองก็คือ “ความเร็ว”


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่งก็เช่นกัน สำหรับ “ความเร็ว” ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผมพูดถึงนี้ หมายถึง ความเร็วในการสร้างความทวี ( Leverage) ของเงินคุณ


สมมติคุณเองเป็นคนหนึ่งที่สนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีเงินลงทุนเบื้องต้น 200,000 บาท คุณคิดว่าแผนการต่อไปนี้ แผนการใดดีกว่ากันระหว่าง
แผน ก. ลงทุนซื้อบ้านเพื่อการลงทุนสักหนึ่งหลังและถือครองไว้ 20 ปี กับ
แผน ข. ลงทุนซื้อบ้านหนึ่งหลัง แล้วใช้ความเร็วสร้างจำนวนรอบของพลังทวีไปเรื่อยๆตลอด 20 ปี


เชื่อว่าหลายท่านคงไม่แน่ใจที่จะตอบคำถามนี้ ถ้าเช่นนั้น เราลองมาคิดตามไปพร้อมๆกันครับ


ตามแผน ก. สมมติคุณเลือกนำเงิน 200,000 บาท ที่มีไปวางเป็นเงินดาวน์ เพื่อซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท (ดาวน์ 10%) คิดง่ายๆว่า ถ้าอัตราการเพิ่มมูลค่า (Appreciation) ของบ้านที่คุณเป็นเจ้าของ เพิ่มขึ้นทุกปีๆ ละ 5% จะเกิดอะไรขึ้น


แน่นอนครับ 20 ปีถัดมา มูลค่าของทรัพย์สินของคุณ ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 5,306,595 บาท ซึ่งถือๆได้ว่าไม่เลวเลยทีเดียว

ส่วนในแผน ข. นั้น คุณลงทุนเริ่มต้นในปีแรกด้วยบ้านแบบเดียวกัน แต่...
ในปีที่ 5 คุณเลือกทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) นำเงินออกมาจากบ้านที่คุณเป็นเจ้าของอยู่ (จริงๆเป็นของธนาคาร) ไปวางเป็นเงินดาวน์ 10% เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ และทำเช่นนี้ไปเรื่อยๆ ทุก 5 ปี

สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ภายใน 20 ปี มูลค่าทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มเป็น 15,274,804 บาท เลยทีเดียว


ด้วยเงินเริ่มต้นเท่ากัน แต่จำนวนรอบในการทำงานของเงินต่างกัน ให้ผลที่แตกต่างกันได้อย่างสิ้นเชิง ตรงนี้แหละครับที่หลายคนเรียกกันว่า “Speed of Money”


อย่างไรก็ดี เรื่องของการใช้ความเร็วกับพลังทวีนั้นก็มีกับดักที่น่ากลัวอยู่เหมือนกันครับ กับดักนั้นคือ เครดิตทางการเงินของคุณเอง เพราะไม่มีทางที่ธนาคารใดจะปล่อยกู้ให้กับคุณหากเครดิตไม่ดี ดังนั้น ต้องมั่นใจว่าทุกทรัพย์สินที่ลงทุนไปสร้างกระแสเงินสดบวกที่เพียงพอต่อการชำระคืนเงินกู้ธนาคาร (ทรัพย์สินนั้นต้องดูแลตัวเองได้ ) และอีกประการหนึ่ง ระวังเรื่องการทำลายเครดิตตัวเองทางอ้อม เช่น เรื่องการใช้จ่าย การค้ำประกันให้คนอื่น เป็นต้น เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวทุบกระปุกเงินลงทุน (เงินจากธนาคาร) ของคุณได้เช่นกัน

กระแสเงินสด (Cashflow)


“เงินสด คือ พระเจ้า” (Cash is King) คำกล่าวนี้ เป็นคำกล่าวที่ถูกต้องอย่างยิ่ง สำหรับนักลงทุนทุกคน ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจทั่วไปหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์


ในช่วงปี 2540 ญาติผู้ใหญ่ของผมท่านหนึ่ง ซึ่งเป็นพนักงานประจำรายได้สูง แถมยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากมาย มีบ้านเช้าหลายหลัง ตึกแถวหลายตูหา แต่พอถึงช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ท่านเกิดปัญหาอย่างหนัก เนื่องจากถูกลดเงินเดือนไปถึง 30% ทำให้ไม่มีเงินพอส่งอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองเป็นเจ้าของ ไม่น่าเชื่อว่าสุดท้ายแล้ว มีบ้านเช่า 3 หลัง กับตึกแถว 2 คูหา ต้องถูกธนาคารยึดไป


มาทราบในภายหลังว่า กว่า 60% ของทรัพย์สินที่ท่านมีอยู่นั้น มีกระแสเงินสดรายเดือนติดลบ ทำให้ท่านต้องกู้ยืมเงินไปใช้ในการส่งเงินกู้ธนาคาร กู้หนักเข้าก็เริ่มไม่ไหว เพราะรายจ่ายที่มากขึ้นเรื่อยๆ แถมเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ยิ่งมาโดนลดเงินเดือนอีก เลยแย่ไปกันใหญ่


ท่านเล่าให้ผมฟังว่า จริงๆ ถ้าบ้านเช้า และตึกแถวทุกหลัง เพียงแค่มีกระแสเงินสดบวก เพียงแห่งละ 1,000 บาท ท่านก็อยู่ได้แล้ว แต่นี่บวกบ้างลบบ้าง แถมลบมากกว่าบวก เลยต้องกู้ สุดท้ายก็งูกินหาง และต้องล้มไปในที่สุด


จำไว้นะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น กระแสเงินสดเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะมันต่างกันมากระหว่างเงินที่เพิ่มมากขึ้นทุกวัน กับลดน้อยลงทุกที ดังนั้น ทุกครั้งที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมที่จะตรวจสอบกระแสเงินสดของตัวเองตลอดเวลาครับ

การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)


คงไม่ดีแน่ หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของนั้น วันดีคืนไม่ดีต้องกลายเป็นของคนอื่นไป สำหรับหัวข้อความเสี่ยงนี้ผมคงไม่พูดถึงเรื่องโอกาสการขาดทุน เพราะหากท่านมองหรือพิจารณาถึงแผนการลงทุน และกระแสเงินสดเป็นอย่างดีแล้ว ก็คงไม่น่าจะมีปัญหาอะไร แต่ที่ผมจะพูดถึงคงมีสองเรื่องด้วยกัน คือ


1. ความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝัน เช่น ไฟไหม้ (หรือโดนวางระเบิด เพราะช่วงนี้กำลังฮิต) และ
2. ความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี


สำหรับความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝันนั้น อาจคุ้มตรองได้ไม่ยากนัก เนื่องจากเราสามารถทำประกันทรัพย์สินได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วก็มักจะทำประกันกันอยู่แล้ว (ไม่อย่างนั้นธนาคารที่ปล่อยกู้คงไม่ยอม) แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นควรพิจารณาวงเงินประกันให้เหมาะสมด้วยว่า หากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นจริง วงเงินประกันที่ท่านจะได้รับเพียงพอกับความเสียหายที่เกิดขึ้นหรือไม่ ซึ่งตรงนี้เป็นหน้าที่ที่นักลงทุนต้องพิจารณาด้วย


ส่วนเรื่องของการป้องกันความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี เช่น ผลพวงจากการถูกฟ้องร้อง ธุรกิจที่คุณทำล้มละลาย หรือมีหนี้จำนวนมากที่ต้องชำระ เป็นต้น ซึ่งตรงนี้เป็นเรื่องที่หลายคนไม่รู้ และไม่ได้ป้องกันไว้


มีกรณีศึกษาหนึ่งน่าสนใจมาก เพื่อนผมที่เป็นทนายความเคยเล่าให้ฟังว่า มีชายคนหนึ่งสมมติว่าชื่อนาย ก. ไปทำงานรับจ้างที่บริษัทแห่งหนึ่ง แล้วไปสร้างความเสียหาย (หายนะ) ให้กับเจ้าของบริษัทซึ่งเป็นเพื่อนสนิทกัน ปรากฏว่าเจ้าของบริษัทนั้นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย โดยหมายยึดเอาทรัพย์สินทุกอย่างที่นาย ก. มี เพื่อมาชำระค่าเสียหาย

นาย ก. เครียดมาก จึงมาปรึกษาทนายความ เพื่อนผมก็ตอบไปว่า ทางบริษัทนั้นสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายตามมูลค่าจริงได้ นาย ก. บอกว่าตัวเองไม่มีทรัพย์สินใด นอกจากบ้านเพียงหลังเดียวมูลค่า 1 ล้านกว่าบาท นาย ก. กลัวมาก จึงขอร้องให้เพื่อนผมช่วย


จะเห็นได้ว่านี่เป็นความเสี่ยงที่หลายคนอาจคาดไม่ถึงด้วยซ้ำ ทั้งที่ปัญหาเกิดนอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ใช่ว่าทรัพย์สินของท่านจะปลอดภัย หากไม่ได้ทำการป้องกันไว้ก่อน


หนึ่งในวิธีการป้องกันสำหรับกรณีแบบนี้ก็คือ เวลาที่คุณรับจ้างงานใคร ทางผู้ว่าจ้างจะมีการทำสัญญาไว้ ดังนั้นจงอ่านสัญญาให้ดีก่อนลงลายมือชื่อทุกครั้งว่า กิจการงานใดที่คุณทำอยู่นั้นมีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่คุณถือครองหรือไม่อย่างไร (ทรัพย์สินทุกประเภทไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์)


ท้ายที่สุด ความสนุกของกรณีนี้มีอยู่ว่า นาย ก. เพิ่งจะซื้อบ้านนี้ได้แค่ 2 เดือน และจดจำนองไว้กับธนาคาร นั่นหมายความว่า เจ้าหนี้ (เจ้าของบริษัท) ยึดไม่ได้ เพราะบ้านยังเป็นของธนาคารไม่ได้เป็นของนาย ก. ...ฮา


ไม่น่าเชื่อว่าถึงเวลาคับขันแล้ว หนี้ก็มีประโยชน์เหมือนกัน พบกันครั้งหน้าครับ

5 หลักการพื้นฐานในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com






ในฉบับนี้ ผมจะขอเล่าถึงหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแลกเปลี่ยนกับคุณผู้อ่าน ไว้เป็นแนวคิดและหลักการในการลงทุนเบื้องต้นกันครับ

การจะสร้างความมั่งคั่งจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลักการที่ควรยึดถือปฏิบัติ เพื่อให้เกิดประโยชน์และผลตอบแทนสูงสุดจากการลงทุน ดังต่อไป
นี้

1. พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)
2. พลังทวีของเวลา
(Leverage of Time)
3. ความเร็ว (Velocity)
4. กระแสเงินสด (Cashflow)
5. การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)


พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)

“พลังทวี” หรือ “Leverage” แปลกันง่ายๆ ก็คือ การลงมือทำน้อยๆ แต่ให้ผลตอบแทนเยอะๆ หรือสูงๆ (นึกภาพคานดีดคานงัดตามไปด้วย) ดังนั้นคำว่า พลังทวีของเงิน ก็หมายถึง การลงทุนโดยใช้เงินของตัวเองให้น้อยที่สุด (เท่าที่จะทำได้) นั่นเอง หลักการที่สอดคล้องกับแนวคิดนี้ก็คือ Other People’s Money หรือ OPM ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว แหล่ง OPM แหล่งใหญ่ที่สุด ที่คนทั่วไปนิยมกันก็คือ ธนาคาร

อันที่จริงก็ไม่ใช่เรื่องแปลก หากคุณจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เงินส่วนตัว 100% แต่คงเป็นการดีกว่าถ้าคุณรู้จักใช้ OPM ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีเงิน 100,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนแบบไหนระหว่าง ใช้เงินตัวเอง 100% ไปหาซื้อบ้านบนที่ดินราคาถูกๆ ในย่านที่ห่างไกลด้วยเงิน 100,000 บาทที่มีอยู่ (ซึ่งปัจจุบันไม่ค่อยน่าจะมี) หรือจะเลือกซื้อบ้านราคาปานกลางในย่านชุมชน ราคา 1,000,000 บาท โดยใช้เงินตัวเอง 10% และกู้ยืมอีก 90% ที่เหลือจากธนาคาร

สมมติแบบสุดโต่งให้มูลค่าเพิ่มตามเวลา (Appreciation) ของบ้านทั้งสองหลังอยู่ที่ 5% ต่อปีเหมือนๆ กัน จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป 1 ปี (ลองคิดเล่นๆ สัก 3 นาที)

หากคุณเลือกบ้านหลังแรก มูลค่าของบ้านหลังนี้ก็จะเพิ่มเป็น 105,000 บาท นั่นก็คือ มูลค่าของมันเพิ่มขึ้น 5,000 บาท ตามเวลาที่ผ่านไป (5% ROI) แต่หากคุณเลือกลงทุนโดยกู้ยืมเพิ่มอีก 900,000 บาท (ทางเลือกที่สอง) มูลค่าของบ้านหลังดังกล่าวจะเพิ่มเป็น 1,050,000 บาทในปีต่อมา นั่นหมายถึง ทุนส่วนตัวของคุณเพิ่มขึ้นถึง 50,000 บาทเลยทีเดียว (50% ROI)

บางคนอาจตั้งคำถามว่า อ้าว...แต่บ้านหลังที่สองนั้น เราต้องเป็นหนี้ธนาคารถึง 900,000 บาทเลยนะ แล้วผลตอบแทนมันจะเป็น 50,000 บาทได้ยังไงกัน อันนี้ก็คิดง่ายๆ ครับ ถ้าคุณซื้อบ้านเพื่อการลงทุน คุณคงไม่ปล่อยมันไว้เฉยๆ หรอกใช่มั๊ยครับ คุณคงต้องหาคนเช่า และคนเช่านี้เองที่เป็นคนจ่ายหนี้ทั้งหมดให้กับธนาคารแทนคุณ

ในความเป็นจริง นอกจากธนาคารแล้ว เรายังมีแหล่งอื่น ๆ อีกมากที่เราสามารถใช้แนวคิด OPM หรือพลังทวีแห่งเงินได้ อาทิ การกู้ยืมพ่อแม่หรือญาติ (อาจไม่มีดอกเบี้ย) การเปิดโอกาสให้ผู้อื่นร่วมลงทุน (อันนี้ไม่มีดอกเบี้ยแต่ต้องแบ่งผลตอบแทน) หรือจากแหล่งทุนร่วมทุน (Venture Capital) เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การใช้เทคนิค OPM ที่ดีนั้น ควรมีการประเมินและป้องกันความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เช่น จากตัวอย่างบ้านราคา 1,000,000 บาท ที่เรากู้ยืมเงินธนาคารมาซื้อนั้น ส่งผลให้เรามีค่าผ่อนชำระต่อเดือน สมมติว่า 5,000 บาท ในแผนการของเราอาจกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระเงินผ่อนชำระค่าบ้านนี้ แต่อย่าลืมว่า ก็เป็นไปได้เหมือนกันที่บ้านของเราอาจร้างผู้เช่าในบางช่วง ดังนั้น หากคุณเลือกใช้ OPM โดยการกู้ยืมเงิน ก็ควรที่จะต้องเผื่อเงินสำรองจ่ายคืนธนาคารในช่วงที่ขาดหรือไม่มีรายได้จากการเช่าเข้ามาด้วย





พลังทวีแห่งเวลา (Leverage of Time)

หลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลักการถัดมาก็คือ เรื่องของการใช้เวลาครับ ไม่ต่างอะไรกับเงิน “เวลา” เป็นอีกทรัพยากรหนึ่งที่คุณควรใช้อย่างประหยัด และทำให้การใช้มันเกิดประสิทธิภาพสูงสุด มาดูกันดีกว่าว่าเราสามารถสร้างพลังทวีแห่งเวลาในการลงทุนได้อย่างไรบ้าง

1. ความรู้ (Knowledge) การสร้างความรู้ให้ตัวเองเป็นการลดเวลาในการทำงานได้เป็นอย่างดี มันต่างกันแน่นอนระหว่างคนที่ลุยทำอะไรไปเรื่อย แต่จับต้นชนปลายไม่ถูก กับคนที่มีความรู้ความเข้าใจในสิ่งที่ตัวเองจะทำเป็นอย่างดี สิ่งที่คุณควรจะต้องรู้หากต้องการเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย วิธีการหาและประเมินทรัพย์สิน วิธีการลงทุน ความรู้ทางการเงิน วิธีการปล่อยเช่า การทำธุรกรรมสัญญา การตกแต่งซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ เรื่องราวเหล่านี้อาจไม่ได้มีคอร์ส อบรมสัมมนาที่ไหน แต่คุณสามารถเรียนรู้ได้ด้วยการลงทุนเวลา เข้าไปคลุกคลีกับกลุ่มคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อ่านหนังสือ หรือแม้กระทั่งค่อยๆ เริ่มต้นเรียนรู้ด้วยตัวเองได้

ความรู้เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ดังนั้นจงใช้เวลาลงทุนกับมันให้มากพอก่อนเริ่มต้น High Understanding, High Return ครับ

2. ระบบ (System) อันนี้เป็นหัวข้อต่อจากเรื่องความรู้ในข้อแรก เมื่อคุณมีความรู้ในระดับหนึ่ง คุณอาจเริ่มต้นลงมือทำและอาจพบปัญหาบ้าง เช่น การเข้าไปสำรวจพื้นที่แต่ละครั้ง คุณมักเก็บข้อมูลรายละเอียดทรัพย์สินไม่ครบถ้วน ขาดตกบกพร่องเสมอ ไปที่นั่นลืมถามเรื่องนี้ ไปที่นี่ลืมถามเรื่องนั้น หรือคุณอาจมีปัญหากับการต้องแวะมาเก็บเงินค่าเช่าทุกเดือน เดือนละหลายวัน เนื่องจากผู้เช่าและคุณมีเวลาว่างไม่ตรงกัน

ตรงนี้คุณเองก็ต้องเริ่มสร้างระบบของธุรกิจของคุณเองขึ้นมา เช่น หากเป็นเรื่องตรวจสอบทรัพย์สิน คุณก็อาจพัฒนาตัวรายการตรวจสอบ หรือ Checklist ขึ้นมา เพื่อช่วยในการเก็บรายละเอียดในการเข้าสำรวจทรัพย์สิน หรือหากเป็นเรื่องการเก็บเงิน คุณอาจเปลี่ยนระบบเป็นการโอนเข้าบัญชีธนาคารแทน เป็นต้น

การมีระบบจะช่วยให้การทำงานของคุณง่ายขึ้น และลดเวลาในการทำงานได้อย่างดีเยี่ยม ซึ่งจะเป็นการดีมาก หากคุณเริ่มคิดและวางระบบไว้ก่อนตั้งแต่เริ่มต้น จากนั้นก็ค่อยๆ ปรับและพัฒนาตามประสบการณ์ที่ได้รับเพิ่มขึ้น

3. การใช้เวลาของคนอื่น (Other People’s Time) งานบางงาน เรื่องบางเรื่อง คุณไม่จำเป็นต้องทำเองก็ได้ การจ้างคนอื่นทำงาน หรือให้คนอื่นทำงานให้บางครั้งเป็นเรื่องที่ make sense กว่า เช่น แต่ก่อนผมเป็นคนชอบทำอะไรด้วยตัวเองไปเสียหมด ลงทุนก็ไปดูไปสำรวจเสียเองทั้งหมด ทำไปได้สักพักรู้สึกเหนื่อย เลยต้องเปลี่ยนวิธี หลังๆ ผมใช้บริการโบรกเกอร์ ผมมีเพื่อนโบรกเกอร์ซี้ๆ กัน 3-4 ราย คอยช่วยหาและประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นให้ โดยผมจะบอก spec ทั้งหมดที่ต้องการ ทั้งรูปแบบอสังหาฯ สนนราคา ย่านที่สนใจ และรายละเอียดหลักๆ ไว้ทั้งหมด ทีนี้ก็เหลือแต่รอครับ เวลาว่างที่เหลือก็เอาไปทำอย่างอื่นที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า เช่น ฝึกอบรม หรือวางแผนการลงทุน เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การให้คนอื่นช่วยทำงานนั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่คุณจะต้องเลือกคนที่จะทำงานด้วย ด้วยตนเอง ผมเคยเจอโบรกเกอร์บางคน ถามอะไรก็ไม่รู้ ต้องรอเจ้าของ อย่างนี้ก็ไม่ไหวครับ

4. การใช้ความรู้ของคนอื่น (Other People’s Knowledge) ในที่นี้หมายถึง ที่ปรึกษาครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีทีมที่ปรึกษา ทั้งทางด้านการลงทุน บัญชี การจัดการภาษี ธุรกรรมสัญญา และงานช่าง เป็นต้น ทั้งหมดนี้อย่าเสียเวลาเรียนรู้เองทั้งหมดครับ (แต่ไม่ใช่ไม่รู้เลยนะ) การที่คุณเป็นคนฉลาดที่สุดเก่งที่สุดในธุรกิจของตัวเอง ไม่ทำให้ธุรกิจของคุณประสบความสำเร็จได้หรอกครับ เลือกคนที่มีความเชี่ยวชาญจริงๆ มาช่วยดูให้ในบางเรื่องดีกว่า อย่าไปกลัวเสียค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ การมีทีมที่ปรึกษาเก่งๆ จะทำให้คุณรู้สึกมั่นใจในการลงทุน และลดเวลาในการทำงานที่หลงทางได้อย่างมากเลยทีเดียว ลองดูครับ ถ้าคิดจะเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ต้องเริ่มหาที่ปรึกษาแต่ละด้านได้แล้วครับ

5. การใช้ระบบของคนอื่น (Other People’s System) อันนี้ก็หลักการง่าย ๆ เพราะบางครั้งการสร้างระบบขึ้นมาเอง อาจทำให้คุณมีต้นทุนที่มากกว่า เช่น หากคุณต้องการซื้อขายบ้าน แล้วต้องทำการโฆษณาเอง อันนี้คงไม่ค่อยสนุก หรือหากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณอาจจ้างบริษัทจัดหาผู้เช่าให้ ก็ง่ายและสะดวกดี หรือคุณอาจผูกธุรกิจไว้กับบริษัทรับเหมา สำหรับงานซ่อมบำรุงในอพาร์ทเมนท์ของคุณไปเลยก็ได้ ซึ่งนั่นน่าจะดีกว่าการที่คุณต้องจ้างช่างประจำมาทำงาน เจ้าของบางคนชอบมีความเชื่อผิดๆ ว่า “เจ้าของทำเองไม่มีต้นทุน” อันที่จริงแล้วนั่นหละต้นทุนมหาศาลครับ

การใช้ระบบคนอื่น ลดเวลา และลดต้นทุนได้เป็นอย่างดี รู้อย่างนี้ต้องรีบสร้างพันธมิตรธุรกิจไว้แล้ว ใช่มั้ยครับ

ทำไม? ต้องอสังหาริมทรัพย์ (2)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
jakkapong@ ff-mag.com








ในครั้งที่แล้วผมได้พูดถึงรูปแบบผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไปหนึ่งข้อแล้ว นั่นคือ การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation) ในฉบับนี้เราจะมาต่อกันที่ผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสด (Cash flow) และสิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit) กันครับ

การสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow)

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ลงทุนได้ โดยกระแสเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์จะเกิดจากสิ่งที่เรียกว่า ค่าเช่า นั่นเอง

การที่เราจะวัดว่าอสังหาริมทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดีนั้น ปริมาณกระแสเงินสดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างได้ ถือว่าเป็นตัวชี้วัดที่ดีตัวหนึ่ง โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารชอบ (และยินดี) ที่จะปล่อยเงินกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดมากกว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทเก็งกำไร (ไม่ได้สร้างกระแสเงินสดในทันทีที่ซื้อ) เช่น ที่ดินเปล่า เป็นต้น

ปัญหาสำคัญคือ ในการประเมินการลงทุนในแต่ละครั้ง เราจะสามารถประมาณการกระแสเงินสดได้ถูกต้องแม่นยำแค่ไหน?

แล้วอะไรบ้างที่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ จากสมการของกระแสเงินสด (รายรับจากค่าเช่า –รายการหักและค่าใช้จ่าย) มีองค์ประกอบสำคัญที่คุณต้องพิจารณาดังนี้

รายรับจากค่าเช่า (ขึ้นอยู่กับการจัดสรรการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ของคุณ)
รายการหัก และค่าใช้จ่าย
: ห้องเช่าที่ว่าง (อาจใช้ตัวเลขอ้างอิงในทำเลนั้น ๆ หรือคำนวณแบบเผื่อไว้ก็ได้ สัก 7-10%)
: ค่าน้ำ / ไฟฟ้า และสาธารณูปโภค
: ค่าบริหารจัดการ
: ภาษีโรงเรือน
: ประกันภัย
: ค่าซ่อมบำรุง

ค่าเช่า (Rent)
รายได้จากค่าเช่าเป็นตัวเลขที่ต้องระวังเป็นอย่างมาก ในการประเมินความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะลงทุน เคล็ดลับก็คือ ต้องประมาณการตามความน่าจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่ประเมินจากรายรับที่ได้ในปัจจุบัน เพราะถ้าปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่แย่ หรือทรุดโทรม ก็มีแนวโน้มที่ตัวเลขรายได้ในอนาคตจะลดลง แต่หากปัจจุบันยังมีการใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ตัวเลขค่าเช่าในอนาคตก็สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน

อัตราการว่าง (Vacancy rate)
ถือเป็นอีกตัวเลขหนึ่งที่ประมาณการได้ยาก โดยส่วนตัวผมจะประเมินไว้ประมาณ 7-10% ของห้องเช่าทั้งหมด (หรือค่าเช่าทั้งหมด) เพราะหากห้องเช่าเต็มกระแสเงินสดก็เพิ่ม แต่ถ้าไม่เต็ม เราจะได้มีแผนรับมือกับปัญหาไว้ล่วงหน้าได้

เรื่องห้องเช่าไม่เต็มถือว่าเป็นการสูญเสียอย่างมาก เพราะเราไม่เพียงเสียแต่ค่าเช่า แต่เราต้องเสียค่าดูแลรักษามันด้วย ในขณะที่ห้องเช่าที่มีคนอาศัยอยู่ เราไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้

ค่าประกัน (Insurance)
ตัวเลขนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่มีลักษณะพิเศษ เพราะโดยทั่วไปแล้วค่าเบี้ยประกันมักจะเพิ่มขึ้นตามปีการใช้งานของอาคารนั้น ๆ นั่นหมายความว่า การประมาณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ต้องเพิ่มขึ้นด้วยในปีต่อๆ ไป ตรงนี้เราอาจขอดูประวัติการเสียค่าเบี้ยประกันจากผู้ขาย หรือสอบถามจากบริษัทประกัน เพื่อหาข้อมูลประมาณการในปีถัดๆไปได้

ค่าบริหารจัดการ (Property Management Fees)
ตรงนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายอีกตัวหนึ่งที่ต้องประมาณการให้ดีครับ หลายคนคิดเอาว่า “ฉันทำเอง” บริหารเองไม่มีค่าใช้จ่ายตรงนี้ อันนี้ไม่จริงเลย เพราะถ้าคุณคิดว่าเวลาที่คุณต้องใช้ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ใช้เวลาไม่มากนักในแต่ละสัปดาห์ แต่ละเดือน ก็อาจไม่คิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้ แต่ถ้าคุณต้องคลุกอยู่กับมันตลอดเวลาแล้วละก็ ผมว่าควรคิดครับ อย่างน้อยก็ค่าเสียโอกาสที่คุณจะเอาเวลาไปทำอย่างอื่นได้อีกมากมาย

ภาษีโรงเรือน (Property Tax)
อันนี้ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยครับ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ประมาณง่าย ๆ ก็คือ ค่าเช่าหนึ่งเดือนครึ่งนั่นแหละครับ เรื่องเทคนิคหรือแทคติกอะไรคงไม่คุยกันฉบับนี้นะครับ เอาตรง ๆ ไปก่อนแล้วกัน

ค่าซ่อมแซม (Repairs)
นี่คือหนึ่งในสองของตัวเลขที่มักจะประมาณการผิด (อีกรายหนึ่งคือ ค่าเช่า) ค่าซ่อมแซมแบ่งเป็นสองช่วงครับ ช่วงแรกคือ ตอนที่ซื้อมาจากผู้ขาย และตลอดระยะเวลาถือครอง ตรงนี้คุณอาจหาข้อมูลโดยละเอียดโดยให้ช่างผู้ชำนาญการช่วยตรวจตราโครงสร้าง รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ พร้อมๆ กันกับวันที่คุณเข้าตรวจทรัพย์สินก่อนซื้อ ยิ่งมีช่างที่เก่งและไว้ใจได้ ยิ่งทำให้การประเมินตัวเลขถูกต้องและเป็นประโยชน์มากยิ่งขึ้นครับ

อย่างไรก็ดี ทั้งหมดที่เล่ามานั้นเป็นเพียงตัวเลขประมาณการ (Beginning Estimated Budget) เท่านั้นนะครับ ในความเป็นจริงอสังหาริมทรัพย์แบบเดียวกัน ต่างทำเลกัน ก็อาจมีรายจ่ายอื่นๆ ที่แตกต่างกันไปได้ ซึ่งนั่นจะต้องทำการหาข้อมูลช่วงที่ลงพื้นที่อีกครั้งหนึ่ง ในจุดนี้ผู้ลงทุนมีความจำเป็นต้องระมัดระวังให้มาก ทั้งนี้เพราะการเพิ่มลดของตัวเลขทุกตัวมีผลต่อกระแสเงินสดของคุณทั้งสิ้น



สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

โดยหลักๆ แล้ว สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับนั้นมีอยู่ด้วยกัน 3 หนทาง คือ


1) การหักค่าใช้จ่าย เพื่อเป็นส่วนลดภาษี
2) การตัดค่าเสื่อมราคา
3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี


1) การหักค่าใช้จ่าย เพื่อเป็นส่วนลดภาษี สามารถทำได้ทั้งในกรณีที่คุณลงทุนแบบส่วนบุคคล และลงทุนในนามบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน กรณีที่คุณลงทุนในนามบุคคล เช่น กู้ยืมเงินธนาคารซื้อทาวน์เฮ้าส์สักหนึ่งหลังและแบ่งบางห้องให้คนอื่นเช่า ตรงนี้คุณสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจำนวนเงิน (เฉพาะดอกเบี้ย) ที่ได้จ่ายไปจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท

หรือหากคุณขายบ้านเช่า หรือทาวน์เฮ้าส์ที่คุณครอบครองเพื่อการใดๆ ก็ตาม คุณจำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ดี ก่อนคำนวณภาษีคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามตารางนี้


สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน (เช่น สร้างอพาร์ทเมนท์หรือหอพักให้เช่า) ตรงนี้ยิ่งง่ายไปใหญ่ เพราะในกรณีนี้อสังหาริมทรัพย์ของคุณจะเข้าข่ายธุรกิจ และมีสิทธิในการหักค่าใช้จ่ายก่อนชำระภาษี เช่นเดียวกันกับธุรกิจทั่วๆ ไป โดยคุณสามารถนำค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าซ่อมบำรุง ค่าน้ำค่าไฟ มาใช้หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ทั้งหมด ซึ่งนั่นส่งผลให้กำไรสุทธิของคุณลดต่ำลงไปด้วย

อย่างไรก็ดี หากท่านคิดที่จะใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วละก็ จำเป็นอย่างยิ่งครับที่ต้องคิดกันให้ดีๆ ทั้งนี้ควรทำการวางแผนภาษีไว้ตั้งแต่เริ่มต้น นอกจากนี้การประกอบธุรกิจในรูปบริษัทก็จะมีความยุ่งยากในเรื่องของการจัดการ และเอกสารต่างๆ ตามมาอีกมาก ดังนั้นต้องคิดและวางแผนให้รอบคอบก่อนใช้สิทธินี้ครับ

2) ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) จัดเป็นค่าใช้จ่ายชั้นดีสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็น เหมือนไม่มีอยู่จริง แต่เอาไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ (ทั้งที่ไม่ได้จ่ายจริงๆ) ถึงร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุน (กรณีอาคารถาวร) นอกจากนี้หากพิจารณาถึงผลของการเสื่อมสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำให้เกิดค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า “ค่าซ่อมแซม” ค่าใช้จ่ายที่ว่าก็สามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้อีกชั้นอยู่ดี


3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี รวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อย่างในบ้านเรา การลงทุนในบ้านมือสองหรืออาคารชุด (คอนโดมิเนียม) นอกจากจะได้ประโยชน์จากการลงทุนในเรื่องของทำเลแล้ว ในปัจจุบันยังให้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ทั้งนี้ให้สิทธิเฉพาะการซื้อขายที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่จะทำการขายเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี นับตั้งแต่ครองกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น (จะอยู่ติดต่อกันหรือไม่ก็ได้) ซึ่งถือได้ว่าช่วยลดค่าใช้จ่ายในการลงทุนไปได้มากทีเดียว

ยกตัวอย่าง บ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 150 บาท (ย้ำ ! 150 บาท) จากเดิมที่ต้องเสียถึง 30,000 บาท อย่างไรก็ดีสิทธิประโยชน์นี้ตามประกาศจะใช้ได้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550 นี้เท่านั้น

นอกจากค่าโอนแล้ว ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เพราะมีอัตราถึงร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน (จากตัวอย่างบ้านราคา 1,500,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะมีมูลค่าถึง 49,500 บาทเลยทีเดียว) แต่หากคุณวางแผนการลงทุนดีดี โดยนำชื่อไปอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะการขายเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่ได้บ้านหลังนี้มา จะทำให้คุณประหยัดภาษีในส่วนนี้ไปโดยไม่ต้องจ่ายเลยแม้แต่บาทเดียว

สิ่งเหล่านี้ คือสิทธิประโยชน์ที่กฎหมายอนุญาตให้ดำเนินการได้โดยไม่ผิดกฎหมาย และถือเป็นข้อดีที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่โปรดปรานของนักลงทุนต่อไป





ทำไม? ต้องอสังหาริมทรัพย์ (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
jakkapong@ ff-mag.com


ในครั้งที่แล้วผมได้พูดถึงความเข้าใจผิด ๆ ของคนส่วนใหญ่ที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์กันไปแล้ว ฉบับนี้เราจะมาดูกันว่า ทำไม? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงยังคงเป็นเครื่องมือที่คนส่วนมากนิยมกัน ไม่ว่ายุคใดสมัยใด ธุรกิจนี้ก็ยังไม่ตาย แม้ว่าจะมีช่วงเวลาที่เป็นขาขึ้นและลงบ้างตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ธุรกิจนี้ก็ยังอยู่ได้โดยตลอด

ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะบ้าน หรือที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่คนเราจำเป็นต้องมีไว้เพื่อการดำรงชีวิต ในความรู้สึกของคนทั่วไปนั้น หากไม่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก็มักจะคิดว่าชีวิตไม่สมบูรณ์ หรือขาดอะไรบางอย่างไป อีกประการหนึ่งน่าจะเป็นเพราะสัดส่วนของอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสม ซึ่งนั่นก็มีสาเหตุมาจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่ที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยยังมีอยู่เท่าเดิม หรือมีการพัฒนาในอัตราที่ไม่ทันกันก็เป็นได้

แต่นั่นคงไม่ใช่เหตุผลทั้งหมดที่คนเลือกทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว ธุรกิจนี้ยังมีผลประโยชน์ หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่เชื่อว่าผู้ที่อยู่วงนอก หรือยังไม่ได้เข้ามาสัมผัสกับธุรกิจนี้ยังไม่รู้

หากผมถามคำถามว่า ถ้าคุณมีเงินเก็บ 200,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนในเครื่องมือตัวใด ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ กับหุ้น

แน่นอนว่าคำตอบของคำถามข้อนี้คงไม่มีผิด หรือถูก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความชอบ และความถนัดของผู้ที่ถูกถาม การลงทุนในหุ้นทำได้ง่ายกว่า เพียงเดินเข้าตลาด คุยกับโบรกเกอร์ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถเป็นเจ้าของหุ้นได้ทันที แต่อสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องยุ่งยากมากกว่าพอสมควร ทั้งในเรื่องเอกสาร กฎหมาย และการขอกู้เงิน

นอกจากนี้หากพิจารณาถึงตอนออก หุ้นก็ยังง่ายและมีสภาพคล่องกว่ามาก (แม้ว่าตอนออกมูลค่าอาจหายไปบ้างก็ตาม) ผิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าก็ยาก ออกก็ไม่ใช่ง่าย ๆ เพราะถ้าทรัพย์สินไม่ดีจริง (ความผิดตั้งแต่ตอนเลือก) ก็ใช่ว่าจะขายออกกันง่าย ๆ ดังที่โรเบิร์ต คิโยซากิ ผู้แต่งหนังสือพ่อรวยสอนลูก เคยกล่าวไว้ว่า “การเล่นหุ้นเหมือนนัดสาวออกเดท แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเหมือนการแต่งงาน อยู่ไปไม่ดี ไม่ได้เรื่อง ก็ใช่ว่าจะเลิกกันได้ง่าย ๆ”

แต่ข้อได้เปรียบประการหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์ดีกว่าการลงทุนในหุ้น ก็คือ โอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) หรือการใช้เงินของคนอื่นมาลงทุน (Other People’s Money – OPM) ยกตัวอย่างง่าย ๆ วันนี้หากคุณมีเงินเก็บอยู่ 200,000 บาท นำไปลงทุนในหุ้นทั้งหมด และคาดหวังผลตอบแทน 10% (หุ้นปันผล) ตอนปลายปีมูลค่าของทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น 220,000 บาท (แถมภาษีอีกนิดหน่อย)

อีกทางเลือกหนึ่ง คุณนำเงิน 150,000 บาท ไปเป็นเงินดาวน์ ซื้อบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท โดยกู้เงินอีก 90% จากธนาคาร จากนั้นลงทุนตกแต่ง ทาสี ปรับการใช้สอยนิดหน่อย ด้วยเงิน 50,000 บาทที่เหลือ ทันทีที่ตกแต่งเสร็จมูลค่าบ้านของคุณสามารถเขยิบขึ้นไปได้ถึง 1,600,000 – 1,650,000 บาท ตรงนี้คือ โอกาสที่มากกว่าของอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ

พิจารณาง่าย ๆ จากทุนตั้งต้น 200,000 บาท ที่ลงทุนในหุ้น คุณก็ยังคงมีทุนอยู่ที่ 200,000 บาทอยู่ดี นั่นหมายความว่า ดอกและผลทั้งหมด (20,000 บาท) ที่ได้รับมานั้น เป็นผลิตผลจากเงินของคุณเองทั้งสิ้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่ดอกผลที่คุณได้รับ (100,000 – 150,000 บาท) มาจากเงินของคุณเองเพียง 25% เท่านั้น แถมทุนของคุณก็เพิ่มเป็น 1,500,000 บาทด้วย

การใช้พลังทวี (Leverage) โดยการใช้เงินของคนอื่นนั้น (OPM) ไม่สามารถทำได้กับหุ้น คำถามมีอยู่ว่าทำไม? ธนาคารถึงยินดีให้คุณกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ (แถมดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปด้วย) แต่กลับไม่ให้คุณกู้เงินไปลงทุนในหุ้น ที่เป็นเช่นนี้ เพราะธนาคารมองว่า การนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สิน อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่านั้นเอง (ปลอดภัยสำหรับธนาคาร เพราะเหลืออะไรไว้ให้ยึดได้บ้าง)






กราฟนี้เป็นข้อมูลแสดงรูปแบบการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับการลงทุนในหุ้น เมื่อเวลาผ่านไป

นอกจากประโยชน์ในเรื่องของการใช้พลังทวี โดยการใช้เงินคนอื่น (OPM) ช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้สร้างผลตอบแทนในรูปอื่น ๆ ได้ดังนี้

1) การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)
2) การสร้างกระแสเงินสด (Cash flow)
3) สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถมีมูลค่า (Value) สูงขึ้นได้ ไม่ว่าเราจะปรับเปลี่ยน หรือลงมือทำอะไรกับมันหรือไม่ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังเก่าของผม ย่านบางกะปิ ตอนซื้อมาราคาประเมินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท เวลาผ่านไปเกือบห้าปี ราคาประเมินตอนขายอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าของมันเพิ่มขึ้นโดยที่ผมไม่ได้ทำอะไรกับมันเลย (ค่อนข้างจะโทรมกว่าเดิมด้วยซ้ำ) แต่เพราะเหตุจากความเจริญเติบโตของเมือง และความจำกัดของที่อยู่อาศัยบีบให้ความต้องการในพื้นที่ดังกล่าวสูงขึ้น และนั่นส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย

เราเรียกมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลา (หรือที่เราไม่ต้องออกแรงทำอะไรกับมัน) นี้ว่า “Passive Appreciation” สำหรับประเทศไทยของเราแล้ว มูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลานี้อยู่ระหว่าง 5-20% ทั้งนี้แต่ละพื้นที่ก็จะมีอัตราเร่งของมูลค่าที่เพิ่มขึ้นแตกต่างกันไป เช่น สุขุมวิท สาธร หรือศูนย์กลางของธุรกิจก็จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลาสูงกว่าย่านชานเมือง เช่น มีนบุรี หรือหนองจอก เป็นต้น

การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลานี้ โดยหลักแล้วมีผลมาจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ (Neighborhood Appreciation) พูดง่าย ๆ ก็คือ ถ้าสภาพแวดล้อมโดยรอบเจริญขึ้น เป็นแหล่งหรือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมทางธุรกิจ การศึกษา หรือเป็นย่านชุมชน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ยกตัวอย่าง การเปิดนิคมอุตสาหกรรมใหม่ หรือมหาวิทยาลัย สิ่งเหล่านี้จะพาผู้คนเข้ามาอยู่อาศัย และทำให้มูลค่าของที่อยู่อาศัยแถบนั้นเขยิบมูลค่าขึ้นไป

รูปแบบของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอีกวิธีหนึ่ง ก็คือ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่เกิดจากการปรับเปลี่ยน ตกแต่ง พัฒนา อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ หรือเรียกว่า “Active Appreciation”

ตัวอย่างของ Active Appreciation ที่เกิดขึ้นไม่นานมานี้ ก็คือ เพื่อนผมซึ่งเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งซื้อบ้านที่ติดเป็น NPA (สินทรัพย์รอการขายของธนาคาร) มาหลังหนึ่ง สภาพแรกที่เห็นนั้น ผมยังแซวเขาเล่นเลยว่า “เอาแน่เหรอ?” เพราะไม่ว่าจะเป็นรั้ว ประตู หายไปหมดแล้ว เรียกว่าถ้าซื้อไปก็ต้องมาบูรณะกันใหม่เลย แต่ด้วยราคาแสนถูกเพียง 800,000 บาท เขาตัดสินใจซื้อ จากนั้นไม่นานเขาปรับปรุง ตกแต่ง (อันที่จริงเรียกว่า รื้อเลย น่าจะดีกว่า) เสียเงินไปร่วมสามแสนบาท ผมแวะไปดูอีกครั้งยังกับบ้านคนละหลังเลย ผ่านไปราวสามเดือนก็มีคนมาติดต่อซื้อ และขายไปในราคา 1,350,000 บาท

วิธีการสร้างมูลค่าเพิ่มโดยการตกแต่งนี้มีเคล็ดลับต่าง ๆ กันไป แต่ส่วนใหญ่แล้วเป็นวิธีการที่ง่าย ๆ และไม่น่าเชื่อว่าการลงมือเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยจะทำให้ทรัพย์สินดูดีขึ้นมากขนาดนั้น ทั้งนี้วิธีการที่คนส่วนใหญ่นิยมใช้กัน ได้แก่

- ตกแต่งหน้าบ้าน และรอบบ้านให้ดูสว่าง สดใส โดยอาจทำเป็นแปลงไม้ดอก หรือทาสีรั้วใหม่
- ทำความสะอาดบ้าน (ปัด กวาด เช็ด ถู) ทั้งภายใน และภายนอก
- เปลี่ยนพรม ปูกระเบื้องใหม่
- กำจัดกลิ่นที่ไม่พึงประสงค์ภายในบ้าน และบริเวณโดยรอบ
- ตกแต่งครัว หรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน รวมถึงจัดบริเวณให้เป็นสัดส่วนมากขึ้น
- จัดการกับสนิม และคราบต่าง ๆ บริเวณเครื่องใช้ หรือตัวบ้านที่ทำด้วยโลหะ
- ฯลฯ

ฉบับนี้หมดพื้นที่แล้วครับ สำหรับเรื่องของกระแสเงินสด และสิทธิประโยชน์ทางภาษี เอาไว้คุยกันในฉบับหน้าครับ

10 ความเชื่อผิด ๆ เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือหนึ่งในการเดินทางสู่อิสรภาพทางการเงิน แต่ปัจจุบันยังมีความเชื่อ และความเข้าใจผิด ๆ เกี่ยวกับธุรกิจนี้ ทำให้หลายคนเสียโอกาสเข้ามาในธุรกิจ หลายคนขาดทุนจากความไม่รู้ คอลัมน์ Real Estate 101 ฉบับนี้ ผมมี 10 ความเชื่อผิด ๆ เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาฝากทุกท่าน ลองเปิดใจอ่าน แล้วท่านอาจจะมองเห็นโอกาสอะไรบางอย่างที่เปิดขึ้นในอนาคตครับ

ความเชื่อที่ 1: คนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้

คนส่วนใหญ่มักคิดว่า คนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ต้องเป็นคนที่มีเงินเหลือเฟือ ทั้งนี้คงมีเหตุมาจากบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินกลุ่มที่มีราคาสูงเป็นหลักแสน หลักล้าน ต่างกันกับหุ้นหรือธุรกิจที่มีเงินไม่กี่พันก็เริ่มต้นลงทุนได้

ในความเป็นจริงแล้ว อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไม่ได้ลงทุนมากอย่างที่หลายคนเข้าใจ แถมยังสามารถใช้พลังทวี (Leverage) ได้ในอัตราส่วนถึง 1:9 ด้วยซ้ำไป ตัวอย่างง่าย ๆ เช่น หากคุณลงทุนซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง คุณสามารถใช้เงินตัวเองเพียง 10% และสามารถใช้เงินของธนาคาร (OPM) เติมอีก 90% ที่ขาดไปได้อย่างสบายๆ ในสมัยเศรษฐกิจตก ดอกเบี้ยต่ำ ผมเคยซื้อบ้านหลังหนึ่งราคาขาย 1.3 ล้าน โดยไม่ใช้เงินตัวเองเลย สร้างผลตอบแทน (หลังหักดอกเบี้ยธนาคาร) เดือนละ 10,000 บาทได้อย่างสบาย ๆ

ดังนั้น สิ่งที่ผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมีก็คือ ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ และการเงิน จากนั้นก็แค่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่เหมาะสม (Make Sense) ตามเกณฑ์การลงทุนของตัวเองให้ได้ก็พอ ส่วนเงินเป็นปัญหาสุดท้ายครับ

ความเชื่อที่ 2: ควรเริ่มจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กก่อน (ของใหญ่มันเสี่ยงเกินไป)

อันที่จริงก็ไม่มีอะไรผิด ถ้าจะเริ่มต้นด้วยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยบ้านเช่าเล็ก ๆ สักหลังหนึ่ง หรือคอนโดชานเมืองสักห้อง แต่มันก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่คุณจะปิดกั้นตัวเองจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ อย่างอาคารพาณิชย์ หรืออพาร์ทเมนต์ให้เช่า ที่มีผลตอบแทนน่าสนใจ

บ้านเช่า หรือคอนโดเล็ก ๆ อาจมีข้อดี คือ เงินดาวน์น้อย เริ่มต้นได้ง่าย แต่เรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณาเลยก็คือ เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของบ้านเช่า (หรือคอนโด) มักจะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ เรียกว่าเพื่อนบ้านดีทำราคาขึ้น เพื่อนบ้านแย่พากันอยู่กับที่ ต่างกันกับอพาร์ทเมนต์ให้เช่าที่อาจเริ่มต้นด้วยปริมาณเงินที่สูง ซึ่งดูเหมือนเสี่ยงกว่า แต่มูลค่าของมันจะขึ้นอยู่กับกระแสเงินสด (Cash flow) ที่มันสร้างขึ้น นั่นคือ ตัวมันเองสามารถการันตีตัวมันเองได้ นอกจากนี้ยังปลอดภัยกว่าอีกด้วย ถ้ามองในเรื่องของอัตราการเช่า (Occupation rate) เพราะหากบ้านเช่า 1 หลัง มีคนเช่าเต็ม ก็ดีไป ถ้าไม่มีคนเช่า รายได้ก็เป็นศูนย์ ต่างจากอพาร์ทเมนต์ที่แม้ผู้เช่าจะไม่เต็มก็ยังมีรายได้เข้ามา

สิ่งสำคัญของการลงทุนจึงไม่ใช่ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนที่ท่านต้องการ และความเสี่ยงที่ท่านยอมรับได้ต่างหาก ทางที่ดีลองเปิดตัวเอง และพร้อมรับฟังทุกโอกาสที่วิ่งเข้ามาหาจะดีกว่านะครับ

ความเชื่อที่ 3: อสังหาริมทรัพย์ คือ การเก็งกำไร

ในอดีตก่อนยุคฟองสบู่แตก มีผู้คนมากมายพากันกู้เงินมาลงทุนกว้านซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไรกันมากมาย ด้วยคาดการณ์กว่า จากสภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศเรา อีกหน่อยที่ดินจะมีราคาแพง และก็เป็นเช่นนั้นจริง ๆ บ้านเมืองเราเกิดเศรษฐีใหม่หลายคนจากการเก็งกำไรที่ดิน แต่เหรียญย่อมมีสองด้าน ท่ามกลางความร่ำรวยของคนกลุ่มหนึ่ง ก็ย่อมมีกลุ่มคนบอบช้ำอีกกลุ่มที่เจ็บตัวจากการเก็งกำไรที่ดินคราวนั้น ภายหลังฟองสบู่แตก และหลายคนยังส่งผลถึงชีวิตในวันนี้

การลงทุนโดยการเก็งกำไรนั้น เป็นวิธีหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยการสร้างผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Appreciation) ตามเวลา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นิยม และใช้กันอยู่ทั่วไป หากแต่ผู้ลงทุนที่สนใจการเก็งกำไรนั้น ต้องเข้าใจถึงปัจจัยที่จะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเพิ่มขึ้น ว่ามันจะเพิ่มขึ้นได้อย่างไร ด้วยวิธีการใด และในเวลาเท่าไหร่ ซึ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีวิธีคิด และวิธีมองทั้งสิ้น

แต่ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจไม่น้อย นั่นก็คือ การลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด (Cash flow) ซึ่งเป็นแนวคิดของการสร้างรายรับต่อเนื่อง เช่น การทำบ้านเช่า สร้างหอพัก ซื้ออพาร์ทเมนต์ เป็นต้น

ทั้งสองวิธี ไม่มีวิธีการใดผิด หรือถูก แถมยังสามารถใช้ร่วมกันเพื่อประสานโยชน์ในการลงทุนได้อีกด้วย เช่น ผู้ลงทุนแบบสร้างกระแสเงินสด อาจมีแผนการออก (Exit plan) ในใจว่าทำไปนานแค่ไหนจึงจะขายเพื่อเอาส่วนต่าง ก็สามารถทำได้

ความแตกต่างของสองวิธีนี้เทียบได้กับการเลี้ยงวัวเนื้อ (เลี้ยงไว้ขาย) และวัวนม (เลี้ยงไว้รีดนม) ซึ่งคนเลี้ยง (ผู้ลงทุน) เท่านั้นที่จะรู้ว่า ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาไว้เพื่อทำอะไร

ความเชื่อที่ 4: ดาวน์ศูนย์เปอร์เซ็นต์ สุดยอดการลงทุนในฝัน

หลายคนอาจคิดว่าการกู้ได้ 100% (ไม่ต้องวางดาวน์) เป็นสุดยอดแห่งการลงทุน เพราะเหมือนได้อสังหาริมทรัพย์มาฟรี ๆ ความคิดนี้ไม่ถูกต้องทั้งหมดครับ ทั้งนี้เพราะการกู้เท่าไหร่ หรือวางดาวน์เท่าไหร่จึงจะเหมาะสมนั้น อยู่ที่แผนการของผู้ลงทุน

ยกตัวอย่างเช่น การกู้ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า โดยวางดาวน์ 10% กับไม่วางเงินดาวน์เลยนั้น ให้ผลลัพธ์ที่ต่างกัน การไม่วางดาวน์เลยทำให้เราต้องส่งค่าผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารมากกว่าการวางดาวน์ 10% และอาจส่งผลให้กระแสเงินสดจากการลงทุนติดลบได้ แต่ก็อย่างที่บอกไว้ครับว่า ถ้ามีแผนการชัดเจน การติดลบในช่วงต้นเป็นหนึ่งในแผนการของเรา (เตรียมเงินไว้ support ในส่วนนี้แล้ว) การวางดาวน์ศูนย์ ก็ไม่มีปัญหา

หลายคนชอบของฟรี คิดแต่จะได้ จะเอา โดยไม่พิจารณาถึงรายละเอียดปลีกย่อย ไม่มีแผนการที่ชัดเจน (โดยเฉพาะแผนการเงิน – อารมณ์ประมาณรถยนต์ดาวน์ 0 %) สุดท้ายก็พาตัวเองไปสู่กับดักทางการเงินครับ

อย่างที่เขาว่า โลกนี้ไม่มีอะไรฟรีครับ

ความเชื่อที่ 5: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมาะกับคนมีเวลา

จริงอยู่ที่การเลือกซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้การพินิจ พิเคราะห์มากพอสมควร จึงทำให้หลายคนคิดว่า ต้องใช้เวลาในการศึกษาการลงทุนมากกว่าการลงทุนในเครื่องมืออื่น ๆ

อันที่จริงแล้วไม่ใช่เลยครับ แม้แต่ดอล์ฟ เดอรูส นักลงทุนเจ้าของแนวคิด 100-20-3-1 (มองหา 100 – วิเคราะห์ 20 – ยื่นข้อเสนอ 3 – ซื้อ 1) ยังใช้เวลาว่างหลังเลิกงาน และวันหยุดเสาร์อาทิตย์ ไม่กี่ชั่วโมง ขับรถเที่ยวชมบ้านเช่าในแถบที่เขาอาศัยอยู่ ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลได้ อีกทั้งในปัจจุบันเรายังมีเครื่องทุ่นแรงในการช่วยลงทุนอีกมากไม่ว่าจะเป็นอินเทอร์เนต โบรกเกอร์ หนังสือพิมพ์ นิตยสาร โทรศัพท์ ซึ่งเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เหล่านี้ ทำให้การลงทุนใช้เวลาน้อยลง และส่งผลต่อประสิทธิภาพในการทำงานสูงขึ้นด้วย

น้องของผมท่านหนึ่งใช้เวลาวันเสาร์-อาทิตย์ และหลังเลิกงานค้นหาคอนโดเพื่อการลงทุน ปัจจุบันน้องท่านนี้เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมกว่าสิบห้องไปแล้ว

เวลาไม่ต้องเยอะครับ ขอแค่เวลาที่มีประสิทธิภาพก็พอแล้ว

ความเชื่อที่ 6: ดอกเบี้ยขาขึ้น !! ช่วงเวลาที่ดีที่สุดผ่านไปแล้ว

ในช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะวิ่งขึ้นอยู่รอมมะร่อ คงมีคนไม่มากนักที่จะกล้าลงทุนในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อนี้ เพราะถือได้ว่ามีความเสี่ยงต่ออัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นอยู่ทุกขณะ

แต่ในทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ครับ สำหรับผมแล้ว ช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาสำคัญที่มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายกำลังจะบาดเจ็บจากพิษดอกเบี้ย และนั่นคือ โอกาสของเราครับ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต่างอะไรจากการลงทุนอื่น ๆ ในช่วงขาลงของการลงทุน จะมีบางคนเดินออกจากธุรกิจ แต่ก็จะมีบางคนเดินเข้ามาหาซื้อ และจับจ่ายอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก (รวมถึง NPA – ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร) ซึ่งช่วงนี้จะมีมากเป็นพิเศษ

แนวคิดแบบนี้คงไม่ต่างอะไรกันกับการที่วอร์เรนต์ บัฟเฟต สุดยอดนักลงทุนของโลก เดินเข้าตลาดหุ้นในเวลาที่พาคนวิ่งหนีตายออกจากตลาด โอกาสและวิกฤติอยู่คนละด้านของเหรียญเดียวกันครับ อยู่ที่ว่าคุณจะพลิกมองเหรียญนั้นในด้านใด

ความเชื่อที่ 7: อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนช้า

อย่างที่บอกไปแล้วตั้งแต่ต้นว่า “การลงทุน คือ แผนการ” ดังนั้นผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์จะช้าหรือเร็วนั้นขึ้นอยู่กับแผนการ และอัตราผลตอบแทนที่ยอมรับได้ของนักลงทุนแต่ละคนมากกว่า

ผมเห็นนักลงทุนที่ชาญฉลาดสามารถซื้อมาขายไป ทำกำไรได้ภายใน 2-3 อาทิตย์ ก็มี หรือหากเป็นการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด ผมก็เห็นคนสร้างผลตอบแทนได้ตั้งแต่ 7-30% ก็มีอยู่ทั่วไป อันที่จริงแล้วปัญหาเรื่องผลตอบแทนส่วนหนึ่งมักมีผลมาจากความใจร้อนของผู้ลงทุน รวมไปถึงการติดใจในรูปลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าสวยดี ดูภูมิฐาน ก็ลืมตัวเลขที่คำนวณไว้เสียหมด

จำไว้ว่า คุณเป็นผู้กำหนดผลตอบแทนเองทั้งหมดครับ เพราะฉะนั้น มาก-น้อย-ช้า-เร็ว ฝีมือคุณทั้งนั้นครับ

ความเชื่อที่ 8: เครดิตไม่ดี ลงทุนไม่ได้

ข้อนี้จริงครับ ถ้าเครดิตคุณไม่ดี คุณกู้เงินเพื่อมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ แต่ถ้าถามว่า ถ้าเครดิตไม่ดีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม ต้องตอบว่า “ได้” ครับ

ถึงคุณจะเครดิตไม่ดี แต่ถ้าคุณไม่ได้กู้เงินเพื่อมาลงทุน เครดิตก็ไม่จำเป็นต้องใช้นี่ครับ ทำไมเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดไม่ได้หรือครับ แล้วถ้าใช้เงินคนอื่น (OPM) ที่ไม่ใช่ธนาคารหละ หรือถ้าใช้เครดิตคนอื่นละทำได้ไหม

ความเชื่อนี้มันเป็นกรอบความคิดแคบ ๆ ครับ ถ้ากล้าเปิดก็จะมองเห็น “กรอบความคิด กำหนดกรอบการเรียนรู้” ถ้าคุณเชื่อว่ามันมีวิธี มันก็มี ถ้าเชื่อว่าทำไม่ได้ ก็อยู่เฉย ๆ ครับ

ความเชื่อที่ 9: ไม่มีสลิปเงินเดือน ธนาคารไม่ปล่อยกู้

ความเชื่อนี้เหมือนความเชื่อที่ 8 ครับ คือ อยู่ที่กรอบความคิด ผมว่าธนาคารในประเทศเราก็มีหลายสิบธนาคาร เงื่อนไข และรายละเอียดปลีกย่อยก็ต่างกันไป จริงอยู่ที่ว่า ถ้าคุณมีสลิปเงินเดือน มีรายได้มั่นคง แน่นอน ธนาคารจะยินดี และปล่อยกู้ให้กับคุณได้ง่ายกว่า

แต่ธนาคารทุกธนาคารก็อยากจะหาลูกค้าครับ ดังนั้นเขาเองก็มีกฎเกณฑ์การพิจารณาอื่น ๆ ประกอบที่คุณอาจจะยังไม่รู้ ดังนั้น ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน แต่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เดินเข้าธนาคาร ไปถามฝ่ายสินเชื่อครับว่า “ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้ไหม”

โลกนี้มีโจทย์ยาก ๆ กว่านี้ตั้งเยอะครับ อย่าปล่อยให้ความคิด ความเชื่อผิด ๆ เหล่านี้ปิดบังโอกาสตัวเองครับ

ความเชื่อที่ 10: เด็กเกินไป แก่เกินไป

ผมเคยพบเด็กคนหนึ่งทำอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุ 21 ปี (ไม่แน่ว่าอาจมีน้อยกว่านี้) ตอนนี้เป็นเจ้าของบ้านเช่าอยู่ 2 แห่ง และก็เคยเห็นคุณลุงคนหนึ่งที่ไม่อยากว่างหลังเกษียณเริ่มต้นทำธุรกิจนี้ตอนอายุ 60 ปี ก็ไม่เห็นสองคนนี้มีข้อติดขัดเรื่องอายุแต่อย่างใด

หลายคนชอบหยิบอายุมาเป็นข้ออ้างในการประสบความสำเร็จ ทั้งที่จริงแล้วไม่เกี่ยวเลย และก็ไม่เคยมีใครตั้งกฎเกณฑ์ด้วยว่า อายุเท่าใดจึงควรประสบความสำเร็จ ละทิ้งข้ออ้างบ้างก็ดีครับ แล้วเริ่มคิดใหม่ ทำใหม่ ไม่มีคำว่า “เด็กเกินไป” หรือ “แก่เกินไป” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครับ
จักรพงษ์ เมษพันธุ์
jakkapong@ ff-mag.com