jakkapong@ ff-mag.com
ในฉบับนี้ ผมจะขอเล่าถึงหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแลกเปลี่ยนกับคุณผู้อ่าน ไว้เป็นแนวคิดและหลักการในการลงทุนเบื้องต้นกันครับ
การจะสร้างความมั่งคั่งจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลักการที่ควรยึดถือปฏิบัติ เพื่อให้เกิดประโยชน์และผลตอบแทนสูงสุดจากการลงทุน ดังต่อไปนี้
1. พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)
2. พลังทวีของเวลา (Leverage of Time)
3. ความเร็ว (Velocity)
4. กระแสเงินสด (Cashflow)
5. การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)
พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)
“พลังทวี” หรือ “Leverage” แปลกันง่ายๆ ก็คือ การลงมือทำน้อยๆ แต่ให้ผลตอบแทนเยอะๆ หรือสูงๆ (นึกภาพคานดีดคานงัดตามไปด้วย) ดังนั้นคำว่า พลังทวีของเงิน ก็หมายถึง การลงทุนโดยใช้เงินของตัวเองให้น้อยที่สุด (เท่าที่จะทำได้) นั่นเอง หลักการที่สอดคล้องกับแนวคิดนี้ก็คือ Other People’s Money หรือ OPM ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว แหล่ง OPM แหล่งใหญ่ที่สุด ที่คนทั่วไปนิยมกันก็คือ ธนาคาร
อันที่จริงก็ไม่ใช่เรื่องแปลก หากคุณจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เงินส่วนตัว 100% แต่คงเป็นการดีกว่าถ้าคุณรู้จักใช้ OPM ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีเงิน 100,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนแบบไหนระหว่าง ใช้เงินตัวเอง 100% ไปหาซื้อบ้านบนที่ดินราคาถูกๆ ในย่านที่ห่างไกลด้วยเงิน 100,000 บาทที่มีอยู่ (ซึ่งปัจจุบันไม่ค่อยน่าจะมี) หรือจะเลือกซื้อบ้านราคาปานกลางในย่านชุมชน ราคา 1,000,000 บาท โดยใช้เงินตัวเอง 10% และกู้ยืมอีก 90% ที่เหลือจากธนาคาร
สมมติแบบสุดโต่งให้มูลค่าเพิ่มตามเวลา (Appreciation) ของบ้านทั้งสองหลังอยู่ที่ 5% ต่อปีเหมือนๆ กัน จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป 1 ปี (ลองคิดเล่นๆ สัก 3 นาที)
หากคุณเลือกบ้านหลังแรก มูลค่าของบ้านหลังนี้ก็จะเพิ่มเป็น 105,000 บาท นั่นก็คือ มูลค่าของมันเพิ่มขึ้น 5,000 บาท ตามเวลาที่ผ่านไป (5% ROI) แต่หากคุณเลือกลงทุนโดยกู้ยืมเพิ่มอีก 900,000 บาท (ทางเลือกที่สอง) มูลค่าของบ้านหลังดังกล่าวจะเพิ่มเป็น 1,050,000 บาทในปีต่อมา นั่นหมายถึง ทุนส่วนตัวของคุณเพิ่มขึ้นถึง 50,000 บาทเลยทีเดียว (50% ROI)
บางคนอาจตั้งคำถามว่า อ้าว...แต่บ้านหลังที่สองนั้น เราต้องเป็นหนี้ธนาคารถึง 900,000 บาทเลยนะ แล้วผลตอบแทนมันจะเป็น 50,000 บาทได้ยังไงกัน อันนี้ก็คิดง่ายๆ ครับ ถ้าคุณซื้อบ้านเพื่อการลงทุน คุณคงไม่ปล่อยมันไว้เฉยๆ หรอกใช่มั๊ยครับ คุณคงต้องหาคนเช่า และคนเช่านี้เองที่เป็นคนจ่ายหนี้ทั้งหมดให้กับธนาคารแทนคุณ
ในความเป็นจริง นอกจากธนาคารแล้ว เรายังมีแหล่งอื่น ๆ อีกมากที่เราสามารถใช้แนวคิด OPM หรือพลังทวีแห่งเงินได้ อาทิ การกู้ยืมพ่อแม่หรือญาติ (อาจไม่มีดอกเบี้ย) การเปิดโอกาสให้ผู้อื่นร่วมลงทุน (อันนี้ไม่มีดอกเบี้ยแต่ต้องแบ่งผลตอบแทน) หรือจากแหล่งทุนร่วมทุน (Venture Capital) เป็นต้น
อย่างไรก็ดี การใช้เทคนิค OPM ที่ดีนั้น ควรมีการประเมินและป้องกันความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เช่น จากตัวอย่างบ้านราคา 1,000,000 บาท ที่เรากู้ยืมเงินธนาคารมาซื้อนั้น ส่งผลให้เรามีค่าผ่อนชำระต่อเดือน สมมติว่า 5,000 บาท ในแผนการของเราอาจกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระเงินผ่อนชำระค่าบ้านนี้ แต่อย่าลืมว่า ก็เป็นไปได้เหมือนกันที่บ้านของเราอาจร้างผู้เช่าในบางช่วง ดังนั้น หากคุณเลือกใช้ OPM โดยการกู้ยืมเงิน ก็ควรที่จะต้องเผื่อเงินสำรองจ่ายคืนธนาคารในช่วงที่ขาดหรือไม่มีรายได้จากการเช่าเข้ามาด้วย
พลังทวีแห่งเวลา (Leverage of Time)
หลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลักการถัดมาก็คือ เรื่องของการใช้เวลาครับ ไม่ต่างอะไรกับเงิน “เวลา” เป็นอีกทรัพยากรหนึ่งที่คุณควรใช้อย่างประหยัด และทำให้การใช้มันเกิดประสิทธิภาพสูงสุด มาดูกันดีกว่าว่าเราสามารถสร้างพลังทวีแห่งเวลาในการลงทุนได้อย่างไรบ้าง
1. ความรู้ (Knowledge) การสร้างความรู้ให้ตัวเองเป็นการลดเวลาในการทำงานได้เป็นอย่างดี มันต่างกันแน่นอนระหว่างคนที่ลุยทำอะไรไปเรื่อย แต่จับต้นชนปลายไม่ถูก กับคนที่มีความรู้ความเข้าใจในสิ่งที่ตัวเองจะทำเป็นอย่างดี สิ่งที่คุณควรจะต้องรู้หากต้องการเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย วิธีการหาและประเมินทรัพย์สิน วิธีการลงทุน ความรู้ทางการเงิน วิธีการปล่อยเช่า การทำธุรกรรมสัญญา การตกแต่งซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ เรื่องราวเหล่านี้อาจไม่ได้มีคอร์ส อบรมสัมมนาที่ไหน แต่คุณสามารถเรียนรู้ได้ด้วยการลงทุนเวลา เข้าไปคลุกคลีกับกลุ่มคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อ่านหนังสือ หรือแม้กระทั่งค่อยๆ เริ่มต้นเรียนรู้ด้วยตัวเองได้
ความรู้เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ดังนั้นจงใช้เวลาลงทุนกับมันให้มากพอก่อนเริ่มต้น High Understanding, High Return ครับ
2. ระบบ (System) อันนี้เป็นหัวข้อต่อจากเรื่องความรู้ในข้อแรก เมื่อคุณมีความรู้ในระดับหนึ่ง คุณอาจเริ่มต้นลงมือทำและอาจพบปัญหาบ้าง เช่น การเข้าไปสำรวจพื้นที่แต่ละครั้ง คุณมักเก็บข้อมูลรายละเอียดทรัพย์สินไม่ครบถ้วน ขาดตกบกพร่องเสมอ ไปที่นั่นลืมถามเรื่องนี้ ไปที่นี่ลืมถามเรื่องนั้น หรือคุณอาจมีปัญหากับการต้องแวะมาเก็บเงินค่าเช่าทุกเดือน เดือนละหลายวัน เนื่องจากผู้เช่าและคุณมีเวลาว่างไม่ตรงกัน
ตรงนี้คุณเองก็ต้องเริ่มสร้างระบบของธุรกิจของคุณเองขึ้นมา เช่น หากเป็นเรื่องตรวจสอบทรัพย์สิน คุณก็อาจพัฒนาตัวรายการตรวจสอบ หรือ Checklist ขึ้นมา เพื่อช่วยในการเก็บรายละเอียดในการเข้าสำรวจทรัพย์สิน หรือหากเป็นเรื่องการเก็บเงิน คุณอาจเปลี่ยนระบบเป็นการโอนเข้าบัญชีธนาคารแทน เป็นต้น
การมีระบบจะช่วยให้การทำงานของคุณง่ายขึ้น และลดเวลาในการทำงานได้อย่างดีเยี่ยม ซึ่งจะเป็นการดีมาก หากคุณเริ่มคิดและวางระบบไว้ก่อนตั้งแต่เริ่มต้น จากนั้นก็ค่อยๆ ปรับและพัฒนาตามประสบการณ์ที่ได้รับเพิ่มขึ้น
3. การใช้เวลาของคนอื่น (Other People’s Time) งานบางงาน เรื่องบางเรื่อง คุณไม่จำเป็นต้องทำเองก็ได้ การจ้างคนอื่นทำงาน หรือให้คนอื่นทำงานให้บางครั้งเป็นเรื่องที่ make sense กว่า เช่น แต่ก่อนผมเป็นคนชอบทำอะไรด้วยตัวเองไปเสียหมด ลงทุนก็ไปดูไปสำรวจเสียเองทั้งหมด ทำไปได้สักพักรู้สึกเหนื่อย เลยต้องเปลี่ยนวิธี หลังๆ ผมใช้บริการโบรกเกอร์ ผมมีเพื่อนโบรกเกอร์ซี้ๆ กัน 3-4 ราย คอยช่วยหาและประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นให้ โดยผมจะบอก spec ทั้งหมดที่ต้องการ ทั้งรูปแบบอสังหาฯ สนนราคา ย่านที่สนใจ และรายละเอียดหลักๆ ไว้ทั้งหมด ทีนี้ก็เหลือแต่รอครับ เวลาว่างที่เหลือก็เอาไปทำอย่างอื่นที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า เช่น ฝึกอบรม หรือวางแผนการลงทุน เป็นต้น
อย่างไรก็ดี การให้คนอื่นช่วยทำงานนั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่คุณจะต้องเลือกคนที่จะทำงานด้วย ด้วยตนเอง ผมเคยเจอโบรกเกอร์บางคน ถามอะไรก็ไม่รู้ ต้องรอเจ้าของ อย่างนี้ก็ไม่ไหวครับ
4. การใช้ความรู้ของคนอื่น (Other People’s Knowledge) ในที่นี้หมายถึง ที่ปรึกษาครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีทีมที่ปรึกษา ทั้งทางด้านการลงทุน บัญชี การจัดการภาษี ธุรกรรมสัญญา และงานช่าง เป็นต้น ทั้งหมดนี้อย่าเสียเวลาเรียนรู้เองทั้งหมดครับ (แต่ไม่ใช่ไม่รู้เลยนะ) การที่คุณเป็นคนฉลาดที่สุดเก่งที่สุดในธุรกิจของตัวเอง ไม่ทำให้ธุรกิจของคุณประสบความสำเร็จได้หรอกครับ เลือกคนที่มีความเชี่ยวชาญจริงๆ มาช่วยดูให้ในบางเรื่องดีกว่า อย่าไปกลัวเสียค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ การมีทีมที่ปรึกษาเก่งๆ จะทำให้คุณรู้สึกมั่นใจในการลงทุน และลดเวลาในการทำงานที่หลงทางได้อย่างมากเลยทีเดียว ลองดูครับ ถ้าคิดจะเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ต้องเริ่มหาที่ปรึกษาแต่ละด้านได้แล้วครับ
5. การใช้ระบบของคนอื่น (Other People’s System) อันนี้ก็หลักการง่าย ๆ เพราะบางครั้งการสร้างระบบขึ้นมาเอง อาจทำให้คุณมีต้นทุนที่มากกว่า เช่น หากคุณต้องการซื้อขายบ้าน แล้วต้องทำการโฆษณาเอง อันนี้คงไม่ค่อยสนุก หรือหากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณอาจจ้างบริษัทจัดหาผู้เช่าให้ ก็ง่ายและสะดวกดี หรือคุณอาจผูกธุรกิจไว้กับบริษัทรับเหมา สำหรับงานซ่อมบำรุงในอพาร์ทเมนท์ของคุณไปเลยก็ได้ ซึ่งนั่นน่าจะดีกว่าการที่คุณต้องจ้างช่างประจำมาทำงาน เจ้าของบางคนชอบมีความเชื่อผิดๆ ว่า “เจ้าของทำเองไม่มีต้นทุน” อันที่จริงแล้วนั่นหละต้นทุนมหาศาลครับ
การใช้ระบบคนอื่น ลดเวลา และลดต้นทุนได้เป็นอย่างดี รู้อย่างนี้ต้องรีบสร้างพันธมิตรธุรกิจไว้แล้ว ใช่มั้ยครับ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น