ความเดิมจากตอนที่แล้ว หลังจากเราประเมินราคาซื้อเบื้องต้นแล้วพบว่าอยู่ในราคาที่ใกล้เคียงกับที่ผู้ขายกำหนด คราวนี้ก็ได้เวลานัดหมายโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สินจริงกันครับ
โดยหลักการแล้ว อยากเน้นย้ำให้ทุกท่านทำงานบนตัวเลขเท่านั้น อย่าฟังเอาจากผู้ขายหรือเจ้าของ จำไว้ว่า The Number will Tell Everything. ทั้งนี้เท่าที่ผมเห็นมา Deal ดีๆ ทุกตัวมีตัวเลขทางการเงินที่ดีทั้งสิ้น
เราไปดูอะไรกันบ้าง ?
ทุกครั้งที่เข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์สินจริง ๆ เราดูแค่สองอย่างเท่านั้น คือ รายรับ กับรายจ่าย ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาคำนวณหา NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน) เอาไว้คำนวณราคาซื้อสุดท้าย (คำตอบสุดท้าย) กันอีกทีหนึ่ง
สมมติ เราไปถูกตาต้องใจ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าหลังหนึ่ง ซึ่งมีข้อมูลประกาศขาย ดังนี้
อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าว 5 ชั้น 55 ห้อง ห้องแอร์ 22 ห้อง พัดลม 33 ห้อง ค่าเช่าห้องแอร์ 3,000 บาท ห้องพัดลม 2,000 – 2,200 บาท (รวมเฟอร์นิเจอร์) ขายราคา 15 ล้าน (นี่ก็ของจริง เพิ่งไปดูมา)
โดยหลักการแล้ว อยากเน้นย้ำให้ทุกท่านทำงานบนตัวเลขเท่านั้น อย่าฟังเอาจากผู้ขายหรือเจ้าของ จำไว้ว่า The Number will Tell Everything. ทั้งนี้เท่าที่ผมเห็นมา Deal ดีๆ ทุกตัวมีตัวเลขทางการเงินที่ดีทั้งสิ้น
เราไปดูอะไรกันบ้าง ?
ทุกครั้งที่เข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์สินจริง ๆ เราดูแค่สองอย่างเท่านั้น คือ รายรับ กับรายจ่าย ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาคำนวณหา NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน) เอาไว้คำนวณราคาซื้อสุดท้าย (คำตอบสุดท้าย) กันอีกทีหนึ่ง
สมมติ เราไปถูกตาต้องใจ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าหลังหนึ่ง ซึ่งมีข้อมูลประกาศขาย ดังนี้
อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าว 5 ชั้น 55 ห้อง ห้องแอร์ 22 ห้อง พัดลม 33 ห้อง ค่าเช่าห้องแอร์ 3,000 บาท ห้องพัดลม 2,000 – 2,200 บาท (รวมเฟอร์นิเจอร์) ขายราคา 15 ล้าน (นี่ก็ของจริง เพิ่งไปดูมา)
การวิเคราะห์รายรับ (Verify property income)
แม้จะมีตัวเลขจากผู้ขายหรือโบรกเกอร์อยู่แล้ว ก็ไม่ได้เสียหายอะไรที่จะค้นหาข้อมูลจริงกันอีกสักรอบครับ หลาย ๆ ครั้งเราจะพบว่าข้อมูลในส่วนนี้ (ทั้งรายรับและรายจ่าย) มักจะบอกกันแบบมองโลกในแง่ดีทั้งสิ้น หลายครั้งฟังแล้วเคลิ้มเลย
ตรงจุดนี้ต้องขออธิบายถึงความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อการลงทุน และทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย (เอง) สักเล็กน้อย สำหรับทรัพย์สินเพื่อการลงทุนนั้น ธนาคารหรือผู้ให้กู้จะมองที่ความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินนั้นเป็นสำคัญ ตรงกันข้ามกับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ธนาคารจะดูที่สินทรัพย์ หรือหลักประกันของผู้กู้
ยกตัวอย่าง หากเราต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์สักหลัง และจำเป็นต้องกู้เงินธนาคาร (ควรกู้แหละไม่งั้นก็อดใช้ Leverage) ในลักษณะนี้ธนาคารจะพิจารณาประกอบกันทั้งเครดิตของผู้กู้ และความสามารถในการสร้างรายได้ของอพาร์ทเมนท์นี้ (รวม ๆ เรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้”)
ซึ่งลักษณะนี้ วงเงินที่ธนาคารให้กู้มักจะไม่เกิน 60-70% ทั้งนี้เพื่อต้องการให้หนี้สินต่อทุนไม่เกิน 2:1 (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.5:1 บ้างก็ 1.25:1 ก็ยังมี) และระยะเวลาในการผ่อนชำระก็มักจะอยู่ระหว่าง 10-15 ปี
แต่สำหรับบ้านเช่า แม้เราจะตั้งใจกู้เพื่อลงทุน แต่ธนาคารเองมักไม่มองว่าตรงนี้เป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ดังนั้น จึงพิจารณาปล่อยกู้ตามรายรับหรือเงินเดือน และเครดิตของผู้กู้เท่านั้น (รวมเรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้” อีกเช่นกัน)
ซึ่งโดยปกติแล้ว ธนาคารจะให้วงเงินกู้ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า และระยะเวลาก็แล้วแต่คุยกัน แต่สูงสุดได้ถึง 30 ปี (บางธนาคารมีวงเงินพิเศษให้กู้ตกแต่งอีกด้วย)
ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนว่า สำหรับทรัพย์สินเพื่อลงทุนแล้ว ตัวเลขรายรับ-รายจ่ายจริง มีประโยชน์ต่อการยื่นขอกู้เงินจากธนาคารโดยตรง แต่สำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด กลุ่มนี้เราเก็บข้อมูลเพื่อประเมินการลงทุนของตัวเอง
กลับมาที่อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวของเรากันดีกว่า เวลาที่เราเข้าไปสำรวจทรัพย์สินจริง เราจะได้ข้อมูลรายรับสำคัญ ๆ 2 รายการคือ
1) รายรับที่เก็บได้จริง (Actual Income) คือ ตัวเลขรายรับจริงที่เก็บได้จากผู้เช่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา
2) รายรับที่ควรจะเป็น (Potential income) คือ รายได้ทั้งหมดที่จะเก็บได้ หากมีผู้เช่าเต็มและเก็บรายได้จาก Facility อื่นๆ ได้ครบถ้วน เช่น อินเทอร์เน็ต หรือ UBC (True Vision) เป็นต้น
โดยทั่วไปแล้ว ตัวเลขที่ผู้ขายหรือโบรกเกอร์บอกกับท่านมักเป็น Potential Income หรือรายรับที่ควรจะเป็น ไม่ใช่รายรับที่เก็บได้จริง ทั้งนี้เพราะเพื่อให้ตัวเลขมันดูเยอะไว้ก่อน จะว่าไปรายรับสองประเภทนี้แตกต่างกันด้วยสาเหตุหลายประการ อาทิ
- สภาวะคู่แข่งขัน เช่น มีอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นในย่านเดียวกันมาก ๆ เข้าข่าย Supply เพิ่มกระฉูด แต่ Demand ยังเท่าเดิม
- การบริหารการจัดการ อพาร์ทเมนท์หลาย ๆ แห่ง มีสภาพชำรุด ทรุดโทรม สกปรก ไม่งามตา เหล่านี้ส่งผลต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้เช่าทั้งสิ้น ซึ่งในบางครั้งปรับแก้ในส่วนการบริหารจัดการเพียงเล็กน้อย ก็ทำให้ดูน่าอยู่ขึ้นอีกแยะ
- กลุ่มผู้เช่า ถ้าอพาร์ทเมนท์ของท่านจับลูกค้าในกลุ่มใดไว้มาก ๆ มันก็จะดึงดูดแต่คนกลุ่มนั้นเข้ามา และกันกลุ่มที่ไม่ใช่ออกไป ดังนั้นการคัดเลือกผู้เช่า (อาจใช้กลยุทธ์ราคา) ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน
- สภาพแวดล้อมโดยรอบ อพาร์ทเมนท์บางแห่งทำซะสวยเลย แต่อยู่ใน Location ของตลาดล่าง อย่างนี้ก็ลำบากเหมือนกัน
- ค่าเช่า หรือค่าบริการที่ไม่เหมาะสม
- ฯลฯ
สำหรับตัวเลขรายรับที่เก็บได้จริงนั้น เราสามารถขอดูบัญชีจากผู้ขายได้เลย หลายแห่งที่ผมไปพูดคุย เขาจะมีเตรียมบัญชีรายรับ-รายจ่ายของเขาไว้พร้อม ปริ้นซ์ไว้ให้เสร็จสรรพ ซึ่งค่อนข้างสะดวกมาก นอกจากนี้เราอาจขอดูรายการจ่ายภาษีของเขาก็ได้ (ถ้าใครไม่ให้ดูก็ไม่ซื้อครับ) เพราะในรายการภาษี คนส่วนใหญ่จะแสดงรายรับให้น้อยที่สุด และรายจ่ายให้มากที่สุด ซึ่งตัวเลขรายรับในรายการภาษีนี้ จะช่วยเราในการประเมินสถานการณ์ขั้นต่ำได้ครับ
ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น หรือ Potential Income ตรงนี้ต้องอาศัยความสามารถในการบริหารจัดการ และการมองเห็นโอกาสประกอบกันครับ เช่น ถ้าดูสภาพอาคาร สภาพแวดล้อมสกปรก ท่านก็อาจวางแผนในการปฏิรูปมันหลังเป็นเจ้าของก็ได้ บางที่ไม่มีส่วนกลางดูแล ก็สามารถจัดเจ้าหน้าที่หรือจ้างบริษัทภายนอกมาดูแลความเรียบร้อย แล้วเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็ยังทำได้
หรือบางแห่งที่เป็นอพาร์ทเมนท์ย่านนักศึกษา ท่านอาจพิจารณาติดตั้งอินเทอร์เน็ต เพื่อเอาไว้คอยบริการได้อีก หรือการจัดห้องเช่าด้านล่างให้เป็นร้านค้า ก็ช่วยเพิ่มรายได้ให้ท่านอีกเช่นกัน นอกจากนี้ ที่ผมเคยเจอก็มีให้เช่าติดป้าย หรือตั้งเสาสัญญาณโทรศัพท์ ทั้งหมดนี้เป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนเพิ่มทั้งสิ้นครับ
จะเห็นได้ว่ารายรับที่ควรจะเป็นนี้ ถือเป็นรายรับซ่อนเร้น ซึ่งผู้ซื้อแต่ละคนมองเห็นไม่เหมือนกัน ยิ่งท่านมองเห็นโอกาสสร้างรายรับนี้มากเท่าไหร่ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจซื้อก็จะยิ่งถูกลงไปเท่านั้น
ตารางต่อไปนี้เป็นตัวอย่างข้อมูลรายรับที่ท่านต้องเก็บจากพื้นที่จริงครับ
ซึ่งโดยปกติแล้ว ธนาคารจะให้วงเงินกู้ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า และระยะเวลาก็แล้วแต่คุยกัน แต่สูงสุดได้ถึง 30 ปี (บางธนาคารมีวงเงินพิเศษให้กู้ตกแต่งอีกด้วย)
ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนว่า สำหรับทรัพย์สินเพื่อลงทุนแล้ว ตัวเลขรายรับ-รายจ่ายจริง มีประโยชน์ต่อการยื่นขอกู้เงินจากธนาคารโดยตรง แต่สำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด กลุ่มนี้เราเก็บข้อมูลเพื่อประเมินการลงทุนของตัวเอง
กลับมาที่อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวของเรากันดีกว่า เวลาที่เราเข้าไปสำรวจทรัพย์สินจริง เราจะได้ข้อมูลรายรับสำคัญ ๆ 2 รายการคือ
1) รายรับที่เก็บได้จริง (Actual Income) คือ ตัวเลขรายรับจริงที่เก็บได้จากผู้เช่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา
2) รายรับที่ควรจะเป็น (Potential income) คือ รายได้ทั้งหมดที่จะเก็บได้ หากมีผู้เช่าเต็มและเก็บรายได้จาก Facility อื่นๆ ได้ครบถ้วน เช่น อินเทอร์เน็ต หรือ UBC (True Vision) เป็นต้น
โดยทั่วไปแล้ว ตัวเลขที่ผู้ขายหรือโบรกเกอร์บอกกับท่านมักเป็น Potential Income หรือรายรับที่ควรจะเป็น ไม่ใช่รายรับที่เก็บได้จริง ทั้งนี้เพราะเพื่อให้ตัวเลขมันดูเยอะไว้ก่อน จะว่าไปรายรับสองประเภทนี้แตกต่างกันด้วยสาเหตุหลายประการ อาทิ
- สภาวะคู่แข่งขัน เช่น มีอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นในย่านเดียวกันมาก ๆ เข้าข่าย Supply เพิ่มกระฉูด แต่ Demand ยังเท่าเดิม
- การบริหารการจัดการ อพาร์ทเมนท์หลาย ๆ แห่ง มีสภาพชำรุด ทรุดโทรม สกปรก ไม่งามตา เหล่านี้ส่งผลต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้เช่าทั้งสิ้น ซึ่งในบางครั้งปรับแก้ในส่วนการบริหารจัดการเพียงเล็กน้อย ก็ทำให้ดูน่าอยู่ขึ้นอีกแยะ
- กลุ่มผู้เช่า ถ้าอพาร์ทเมนท์ของท่านจับลูกค้าในกลุ่มใดไว้มาก ๆ มันก็จะดึงดูดแต่คนกลุ่มนั้นเข้ามา และกันกลุ่มที่ไม่ใช่ออกไป ดังนั้นการคัดเลือกผู้เช่า (อาจใช้กลยุทธ์ราคา) ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน
- สภาพแวดล้อมโดยรอบ อพาร์ทเมนท์บางแห่งทำซะสวยเลย แต่อยู่ใน Location ของตลาดล่าง อย่างนี้ก็ลำบากเหมือนกัน
- ค่าเช่า หรือค่าบริการที่ไม่เหมาะสม
- ฯลฯ
สำหรับตัวเลขรายรับที่เก็บได้จริงนั้น เราสามารถขอดูบัญชีจากผู้ขายได้เลย หลายแห่งที่ผมไปพูดคุย เขาจะมีเตรียมบัญชีรายรับ-รายจ่ายของเขาไว้พร้อม ปริ้นซ์ไว้ให้เสร็จสรรพ ซึ่งค่อนข้างสะดวกมาก นอกจากนี้เราอาจขอดูรายการจ่ายภาษีของเขาก็ได้ (ถ้าใครไม่ให้ดูก็ไม่ซื้อครับ) เพราะในรายการภาษี คนส่วนใหญ่จะแสดงรายรับให้น้อยที่สุด และรายจ่ายให้มากที่สุด ซึ่งตัวเลขรายรับในรายการภาษีนี้ จะช่วยเราในการประเมินสถานการณ์ขั้นต่ำได้ครับ
ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น หรือ Potential Income ตรงนี้ต้องอาศัยความสามารถในการบริหารจัดการ และการมองเห็นโอกาสประกอบกันครับ เช่น ถ้าดูสภาพอาคาร สภาพแวดล้อมสกปรก ท่านก็อาจวางแผนในการปฏิรูปมันหลังเป็นเจ้าของก็ได้ บางที่ไม่มีส่วนกลางดูแล ก็สามารถจัดเจ้าหน้าที่หรือจ้างบริษัทภายนอกมาดูแลความเรียบร้อย แล้วเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็ยังทำได้
หรือบางแห่งที่เป็นอพาร์ทเมนท์ย่านนักศึกษา ท่านอาจพิจารณาติดตั้งอินเทอร์เน็ต เพื่อเอาไว้คอยบริการได้อีก หรือการจัดห้องเช่าด้านล่างให้เป็นร้านค้า ก็ช่วยเพิ่มรายได้ให้ท่านอีกเช่นกัน นอกจากนี้ ที่ผมเคยเจอก็มีให้เช่าติดป้าย หรือตั้งเสาสัญญาณโทรศัพท์ ทั้งหมดนี้เป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนเพิ่มทั้งสิ้นครับ
จะเห็นได้ว่ารายรับที่ควรจะเป็นนี้ ถือเป็นรายรับซ่อนเร้น ซึ่งผู้ซื้อแต่ละคนมองเห็นไม่เหมือนกัน ยิ่งท่านมองเห็นโอกาสสร้างรายรับนี้มากเท่าไหร่ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจซื้อก็จะยิ่งถูกลงไปเท่านั้น
ตารางต่อไปนี้เป็นตัวอย่างข้อมูลรายรับที่ท่านต้องเก็บจากพื้นที่จริงครับ
รายรับจากค่าเช่า
ข้อมูลจากการสำรวจข้างต้นนี้ แสดงรายรับจริงที่เก็บได้ในปัจจุบัน คือ 184,500 บาทต่อเดือน (ค่าเช่า (2) + รายรับอื่น ๆ) ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น คือ 209,300 บาท (ค่าเช่า (1) + รายรับอื่นๆ) นอกจากนี้ยังมีโอกาสสร้างรายรับจากทางอื่นๆ ได้อีก อาทิ ตู้น้ำหยอดเหรียญ โทรศัพท์สาธารณะ การแบ่งห้องพักชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้า อินเทอร์เน็ต เป็นต้น
นักลงทุนบางคนอาจใช้วิธีการที่ง่ายกว่านี้ คือ การนำจำนวนห้องทั้งหมด คูณด้วยค่าเช่าต่อห้อง ได้เป็นค่าเช่าทั้งหมด (ค่าเช่าที่ควรจะได้) แล้วคูณด้วยอัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) โดยอาจกำหนดตามความหลักการของตัวเอง ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดอยู่ที่ 7-10%
แม้จะเป็นวิธีการที่ง่าย และใช้ได้เช่นเดียวกัน แต่ก็ไม่ควรละเลยที่จะลงไปสำรวจพื้นที่จริงอยู่ดี ดังจะเห็นได้จากตัวอย่าง อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวแห่งนี้ที่มีอัตราห้องเช่าว่างถึง 20%
ทั้งหมดนี้เป็นตัวอย่างในการวิเคราะห์รายรับของทรัพย์สินที่เราสนใจจะลงทุน ในครั้งหน้าเรามาคุยกันเรื่องการวิเคราะห์รายจ่ายกันครับ
๑๓ ความคิดเห็น:
ตามมาอ่านจากRDT ครับ ได้ความรู้มากๆ ครับ ผมเองก็อยากลงทุนในอสังหาฯครับ ตอนนี้ก็สมัครเป็นนายหน้าอยู่กับโบรกแห่งหนึ่งครับ
Thеre іs definately а great ԁeal tο leаrn abоut this
topіc. I like all of thе points yοu havе mаde.
Visit my web-sitе; Payday Loans Online
Here is my weblog :: Payday Loans Online
Thanks for finallу talking about > "ค้นหา "เพชรในตม" (1)" < Liked it!
My homepage: Online Payday oan
Also visit my webpage :: payday loans online
Greetings from Los angeles! I'm bored to tears at work so I decided to browse your website on my iphone during lunch break. I really like the info you provide here and can't wait to take a look when
I get home. I'm surprised at how fast your blog loaded on my phone .. I'm not even using WIFI,
just 3G .. Anyways, excellent blog!
my blog post :: issuu.com
Asking questions are truly good thing if you are not understanding anything fully, however
this paragraph provides good understanding yet.
Also visit my web site ... click over here now
Great info. Lucky me I recently found your site by chance (stumbleupon).
I have book-marked it for later!
My web blog her latest blog
I'm gone to convey my little brother, that he should also visit this webpage on regular basis to take updated from most up-to-date gossip.
Feel free to visit my site :: http://www.flixya.com/user/shainbond718
This text is worth everyone's attention. How can I find out more?
Have a look at my page - read the full info here
Hey I know this is off topic but I was wondering if you
knew of any widgets I could add to my blog that automatically tweet my newest twitter
updates. I've been looking for a plug-in like this for quite some time and was hoping maybe you would have some experience with something like this. Please let me know if you run into anything. I truly enjoy reading your blog and I look forward to your new updates.
Visit my web page :: Read Full Article
I don't drop many responses, but i did a few searching and wound up here "ค้นหา "เพชรในตม" (1)". And I do have some questions for you if it's allright.
Is it only me or does it look like a few of these comments look like written by brain dead people?
:-P And, if you are writing on other places, I would like
to follow everything fresh you have to post.
Could you make a list of every one of all your shared sites
like your linkedin profile, Facebook page or twitter feed?
Feel free to surf to my weblog :: why not try here
Thank you for sharing your thoughts. I truly appreciate your efforts and
I will be waiting for your next write ups thank you once again.
Here is my web page ... look at this now
I have been surfing online greater than 3 hours nowadays,
but I by no means discovered any attention-grabbing article like yours.
It is pretty price sufficient for me. In my view,
if all site owners and bloggers made good content as you probably did, the
net might be a lot more helpful than ever before.
Also visit my blog post :: click here to investigate
I was suggested this blog by my cousin. I am not sure whether this post is written by
him as nobody else know such detailed about my problem.
You are incredible! Thanks!
My page; website link
แสดงความคิดเห็น