การสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow)
เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ลงทุนได้ โดยกระแสเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์จะเกิดจากสิ่งที่เรียกว่า ค่าเช่า นั่นเอง
การที่เราจะวัดว่าอสังหาริมทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดีนั้น ปริมาณกระแสเงินสดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างได้ ถือว่าเป็นตัวชี้วัดที่ดีตัวหนึ่ง โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารชอบ (และยินดี) ที่จะปล่อยเงินกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดมากกว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทเก็งกำไร (ไม่ได้สร้างกระแสเงินสดในทันทีที่ซื้อ) เช่น ที่ดินเปล่า เป็นต้น
ปัญหาสำคัญคือ ในการประเมินการลงทุนในแต่ละครั้ง เราจะสามารถประมาณการกระแสเงินสดได้ถูกต้องแม่นยำแค่ไหน?
แล้วอะไรบ้างที่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ จากสมการของกระแสเงินสด (รายรับจากค่าเช่า –รายการหักและค่าใช้จ่าย) มีองค์ประกอบสำคัญที่คุณต้องพิจารณาดังนี้
รายรับจากค่าเช่า (ขึ้นอยู่กับการจัดสรรการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ของคุณ)
รายการหัก และค่าใช้จ่าย
: ห้องเช่าที่ว่าง (อาจใช้ตัวเลขอ้างอิงในทำเลนั้น ๆ หรือคำนวณแบบเผื่อไว้ก็ได้ สัก 7-10%)
: ค่าน้ำ / ไฟฟ้า และสาธารณูปโภค
: ค่าบริหารจัดการ
: ภาษีโรงเรือน
: ประกันภัย
: ค่าซ่อมบำรุง
ค่าเช่า (Rent)
รายได้จากค่าเช่าเป็นตัวเลขที่ต้องระวังเป็นอย่างมาก ในการประเมินความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะลงทุน เคล็ดลับก็คือ ต้องประมาณการตามความน่าจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่ประเมินจากรายรับที่ได้ในปัจจุบัน เพราะถ้าปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่แย่ หรือทรุดโทรม ก็มีแนวโน้มที่ตัวเลขรายได้ในอนาคตจะลดลง แต่หากปัจจุบันยังมีการใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ตัวเลขค่าเช่าในอนาคตก็สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน
อัตราการว่าง (Vacancy rate)
ถือเป็นอีกตัวเลขหนึ่งที่ประมาณการได้ยาก โดยส่วนตัวผมจะประเมินไว้ประมาณ 7-10% ของห้องเช่าทั้งหมด (หรือค่าเช่าทั้งหมด) เพราะหากห้องเช่าเต็มกระแสเงินสดก็เพิ่ม แต่ถ้าไม่เต็ม เราจะได้มีแผนรับมือกับปัญหาไว้ล่วงหน้าได้
เรื่องห้องเช่าไม่เต็มถือว่าเป็นการสูญเสียอย่างมาก เพราะเราไม่เพียงเสียแต่ค่าเช่า แต่เราต้องเสียค่าดูแลรักษามันด้วย ในขณะที่ห้องเช่าที่มีคนอาศัยอยู่ เราไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้
ค่าประกัน (Insurance)
ตัวเลขนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่มีลักษณะพิเศษ เพราะโดยทั่วไปแล้วค่าเบี้ยประกันมักจะเพิ่มขึ้นตามปีการใช้งานของอาคารนั้น ๆ นั่นหมายความว่า การประมาณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ต้องเพิ่มขึ้นด้วยในปีต่อๆ ไป ตรงนี้เราอาจขอดูประวัติการเสียค่าเบี้ยประกันจากผู้ขาย หรือสอบถามจากบริษัทประกัน เพื่อหาข้อมูลประมาณการในปีถัดๆไปได้
ค่าบริหารจัดการ (Property Management Fees)
ตรงนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายอีกตัวหนึ่งที่ต้องประมาณการให้ดีครับ หลายคนคิดเอาว่า “ฉันทำเอง” บริหารเองไม่มีค่าใช้จ่ายตรงนี้ อันนี้ไม่จริงเลย เพราะถ้าคุณคิดว่าเวลาที่คุณต้องใช้ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ใช้เวลาไม่มากนักในแต่ละสัปดาห์ แต่ละเดือน ก็อาจไม่คิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้ แต่ถ้าคุณต้องคลุกอยู่กับมันตลอดเวลาแล้วละก็ ผมว่าควรคิดครับ อย่างน้อยก็ค่าเสียโอกาสที่คุณจะเอาเวลาไปทำอย่างอื่นได้อีกมากมาย
ภาษีโรงเรือน (Property Tax)
อันนี้ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยครับ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ประมาณง่าย ๆ ก็คือ ค่าเช่าหนึ่งเดือนครึ่งนั่นแหละครับ เรื่องเทคนิคหรือแทคติกอะไรคงไม่คุยกันฉบับนี้นะครับ เอาตรง ๆ ไปก่อนแล้วกัน
ค่าซ่อมแซม (Repairs)
นี่คือหนึ่งในสองของตัวเลขที่มักจะประมาณการผิด (อีกรายหนึ่งคือ ค่าเช่า) ค่าซ่อมแซมแบ่งเป็นสองช่วงครับ ช่วงแรกคือ ตอนที่ซื้อมาจากผู้ขาย และตลอดระยะเวลาถือครอง ตรงนี้คุณอาจหาข้อมูลโดยละเอียดโดยให้ช่างผู้ชำนาญการช่วยตรวจตราโครงสร้าง รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ พร้อมๆ กันกับวันที่คุณเข้าตรวจทรัพย์สินก่อนซื้อ ยิ่งมีช่างที่เก่งและไว้ใจได้ ยิ่งทำให้การประเมินตัวเลขถูกต้องและเป็นประโยชน์มากยิ่งขึ้นครับ
อย่างไรก็ดี ทั้งหมดที่เล่ามานั้นเป็นเพียงตัวเลขประมาณการ (Beginning Estimated Budget) เท่านั้นนะครับ ในความเป็นจริงอสังหาริมทรัพย์แบบเดียวกัน ต่างทำเลกัน ก็อาจมีรายจ่ายอื่นๆ ที่แตกต่างกันไปได้ ซึ่งนั่นจะต้องทำการหาข้อมูลช่วงที่ลงพื้นที่อีกครั้งหนึ่ง ในจุดนี้ผู้ลงทุนมีความจำเป็นต้องระมัดระวังให้มาก ทั้งนี้เพราะการเพิ่มลดของตัวเลขทุกตัวมีผลต่อกระแสเงินสดของคุณทั้งสิ้น
โดยหลักๆ แล้ว สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับนั้นมีอยู่ด้วยกัน 3 หนทาง คือ
2) การตัดค่าเสื่อมราคา
3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี
หรือหากคุณขายบ้านเช่า หรือทาวน์เฮ้าส์ที่คุณครอบครองเพื่อการใดๆ ก็ตาม คุณจำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ดี ก่อนคำนวณภาษีคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามตารางนี้
สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน (เช่น สร้างอพาร์ทเมนท์หรือหอพักให้เช่า) ตรงนี้ยิ่งง่ายไปใหญ่ เพราะในกรณีนี้อสังหาริมทรัพย์ของคุณจะเข้าข่ายธุรกิจ และมีสิทธิในการหักค่าใช้จ่ายก่อนชำระภาษี เช่นเดียวกันกับธุรกิจทั่วๆ ไป โดยคุณสามารถนำค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าซ่อมบำรุง ค่าน้ำค่าไฟ มาใช้หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ทั้งหมด ซึ่งนั่นส่งผลให้กำไรสุทธิของคุณลดต่ำลงไปด้วย
อย่างไรก็ดี หากท่านคิดที่จะใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วละก็ จำเป็นอย่างยิ่งครับที่ต้องคิดกันให้ดีๆ ทั้งนี้ควรทำการวางแผนภาษีไว้ตั้งแต่เริ่มต้น นอกจากนี้การประกอบธุรกิจในรูปบริษัทก็จะมีความยุ่งยากในเรื่องของการจัดการ และเอกสารต่างๆ ตามมาอีกมาก ดังนั้นต้องคิดและวางแผนให้รอบคอบก่อนใช้สิทธินี้ครับ
2) ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) จัดเป็นค่าใช้จ่ายชั้นดีสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็น เหมือนไม่มีอยู่จริง แต่เอาไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ (ทั้งที่ไม่ได้จ่ายจริงๆ) ถึงร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุน (กรณีอาคารถาวร) นอกจากนี้หากพิจารณาถึงผลของการเสื่อมสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำให้เกิดค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า “ค่าซ่อมแซม” ค่าใช้จ่ายที่ว่าก็สามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้อีกชั้นอยู่ดี
3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี รวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อย่างในบ้านเรา การลงทุนในบ้านมือสองหรืออาคารชุด (คอนโดมิเนียม) นอกจากจะได้ประโยชน์จากการลงทุนในเรื่องของทำเลแล้ว ในปัจจุบันยังให้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ทั้งนี้ให้สิทธิเฉพาะการซื้อขายที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่จะทำการขายเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี นับตั้งแต่ครองกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น (จะอยู่ติดต่อกันหรือไม่ก็ได้) ซึ่งถือได้ว่าช่วยลดค่าใช้จ่ายในการลงทุนไปได้มากทีเดียว
ยกตัวอย่าง บ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 150 บาท (ย้ำ ! 150 บาท) จากเดิมที่ต้องเสียถึง 30,000 บาท อย่างไรก็ดีสิทธิประโยชน์นี้ตามประกาศจะใช้ได้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550 นี้เท่านั้น
นอกจากค่าโอนแล้ว ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เพราะมีอัตราถึงร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน (จากตัวอย่างบ้านราคา 1,500,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะมีมูลค่าถึง 49,500 บาทเลยทีเดียว) แต่หากคุณวางแผนการลงทุนดีดี โดยนำชื่อไปอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะการขายเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่ได้บ้านหลังนี้มา จะทำให้คุณประหยัดภาษีในส่วนนี้ไปโดยไม่ต้องจ่ายเลยแม้แต่บาทเดียว
สิ่งเหล่านี้ คือสิทธิประโยชน์ที่กฎหมายอนุญาตให้ดำเนินการได้โดยไม่ผิดกฎหมาย และถือเป็นข้อดีที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่โปรดปรานของนักลงทุนต่อไป
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น