วันจันทร์ที่ ๒๘ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๕๐

ทำไม? ต้องอสังหาริมทรัพย์ (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
jakkapong@ ff-mag.com


ในครั้งที่แล้วผมได้พูดถึงความเข้าใจผิด ๆ ของคนส่วนใหญ่ที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์กันไปแล้ว ฉบับนี้เราจะมาดูกันว่า ทำไม? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงยังคงเป็นเครื่องมือที่คนส่วนมากนิยมกัน ไม่ว่ายุคใดสมัยใด ธุรกิจนี้ก็ยังไม่ตาย แม้ว่าจะมีช่วงเวลาที่เป็นขาขึ้นและลงบ้างตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ธุรกิจนี้ก็ยังอยู่ได้โดยตลอด

ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะบ้าน หรือที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่คนเราจำเป็นต้องมีไว้เพื่อการดำรงชีวิต ในความรู้สึกของคนทั่วไปนั้น หากไม่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก็มักจะคิดว่าชีวิตไม่สมบูรณ์ หรือขาดอะไรบางอย่างไป อีกประการหนึ่งน่าจะเป็นเพราะสัดส่วนของอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสม ซึ่งนั่นก็มีสาเหตุมาจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่ที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยยังมีอยู่เท่าเดิม หรือมีการพัฒนาในอัตราที่ไม่ทันกันก็เป็นได้

แต่นั่นคงไม่ใช่เหตุผลทั้งหมดที่คนเลือกทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว ธุรกิจนี้ยังมีผลประโยชน์ หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่เชื่อว่าผู้ที่อยู่วงนอก หรือยังไม่ได้เข้ามาสัมผัสกับธุรกิจนี้ยังไม่รู้

หากผมถามคำถามว่า ถ้าคุณมีเงินเก็บ 200,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนในเครื่องมือตัวใด ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ กับหุ้น

แน่นอนว่าคำตอบของคำถามข้อนี้คงไม่มีผิด หรือถูก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความชอบ และความถนัดของผู้ที่ถูกถาม การลงทุนในหุ้นทำได้ง่ายกว่า เพียงเดินเข้าตลาด คุยกับโบรกเกอร์ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถเป็นเจ้าของหุ้นได้ทันที แต่อสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องยุ่งยากมากกว่าพอสมควร ทั้งในเรื่องเอกสาร กฎหมาย และการขอกู้เงิน

นอกจากนี้หากพิจารณาถึงตอนออก หุ้นก็ยังง่ายและมีสภาพคล่องกว่ามาก (แม้ว่าตอนออกมูลค่าอาจหายไปบ้างก็ตาม) ผิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าก็ยาก ออกก็ไม่ใช่ง่าย ๆ เพราะถ้าทรัพย์สินไม่ดีจริง (ความผิดตั้งแต่ตอนเลือก) ก็ใช่ว่าจะขายออกกันง่าย ๆ ดังที่โรเบิร์ต คิโยซากิ ผู้แต่งหนังสือพ่อรวยสอนลูก เคยกล่าวไว้ว่า “การเล่นหุ้นเหมือนนัดสาวออกเดท แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเหมือนการแต่งงาน อยู่ไปไม่ดี ไม่ได้เรื่อง ก็ใช่ว่าจะเลิกกันได้ง่าย ๆ”

แต่ข้อได้เปรียบประการหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์ดีกว่าการลงทุนในหุ้น ก็คือ โอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) หรือการใช้เงินของคนอื่นมาลงทุน (Other People’s Money – OPM) ยกตัวอย่างง่าย ๆ วันนี้หากคุณมีเงินเก็บอยู่ 200,000 บาท นำไปลงทุนในหุ้นทั้งหมด และคาดหวังผลตอบแทน 10% (หุ้นปันผล) ตอนปลายปีมูลค่าของทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น 220,000 บาท (แถมภาษีอีกนิดหน่อย)

อีกทางเลือกหนึ่ง คุณนำเงิน 150,000 บาท ไปเป็นเงินดาวน์ ซื้อบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท โดยกู้เงินอีก 90% จากธนาคาร จากนั้นลงทุนตกแต่ง ทาสี ปรับการใช้สอยนิดหน่อย ด้วยเงิน 50,000 บาทที่เหลือ ทันทีที่ตกแต่งเสร็จมูลค่าบ้านของคุณสามารถเขยิบขึ้นไปได้ถึง 1,600,000 – 1,650,000 บาท ตรงนี้คือ โอกาสที่มากกว่าของอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ

พิจารณาง่าย ๆ จากทุนตั้งต้น 200,000 บาท ที่ลงทุนในหุ้น คุณก็ยังคงมีทุนอยู่ที่ 200,000 บาทอยู่ดี นั่นหมายความว่า ดอกและผลทั้งหมด (20,000 บาท) ที่ได้รับมานั้น เป็นผลิตผลจากเงินของคุณเองทั้งสิ้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่ดอกผลที่คุณได้รับ (100,000 – 150,000 บาท) มาจากเงินของคุณเองเพียง 25% เท่านั้น แถมทุนของคุณก็เพิ่มเป็น 1,500,000 บาทด้วย

การใช้พลังทวี (Leverage) โดยการใช้เงินของคนอื่นนั้น (OPM) ไม่สามารถทำได้กับหุ้น คำถามมีอยู่ว่าทำไม? ธนาคารถึงยินดีให้คุณกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ (แถมดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปด้วย) แต่กลับไม่ให้คุณกู้เงินไปลงทุนในหุ้น ที่เป็นเช่นนี้ เพราะธนาคารมองว่า การนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สิน อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่านั้นเอง (ปลอดภัยสำหรับธนาคาร เพราะเหลืออะไรไว้ให้ยึดได้บ้าง)






กราฟนี้เป็นข้อมูลแสดงรูปแบบการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับการลงทุนในหุ้น เมื่อเวลาผ่านไป

นอกจากประโยชน์ในเรื่องของการใช้พลังทวี โดยการใช้เงินคนอื่น (OPM) ช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้สร้างผลตอบแทนในรูปอื่น ๆ ได้ดังนี้

1) การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)
2) การสร้างกระแสเงินสด (Cash flow)
3) สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถมีมูลค่า (Value) สูงขึ้นได้ ไม่ว่าเราจะปรับเปลี่ยน หรือลงมือทำอะไรกับมันหรือไม่ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังเก่าของผม ย่านบางกะปิ ตอนซื้อมาราคาประเมินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท เวลาผ่านไปเกือบห้าปี ราคาประเมินตอนขายอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าของมันเพิ่มขึ้นโดยที่ผมไม่ได้ทำอะไรกับมันเลย (ค่อนข้างจะโทรมกว่าเดิมด้วยซ้ำ) แต่เพราะเหตุจากความเจริญเติบโตของเมือง และความจำกัดของที่อยู่อาศัยบีบให้ความต้องการในพื้นที่ดังกล่าวสูงขึ้น และนั่นส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย

เราเรียกมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลา (หรือที่เราไม่ต้องออกแรงทำอะไรกับมัน) นี้ว่า “Passive Appreciation” สำหรับประเทศไทยของเราแล้ว มูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลานี้อยู่ระหว่าง 5-20% ทั้งนี้แต่ละพื้นที่ก็จะมีอัตราเร่งของมูลค่าที่เพิ่มขึ้นแตกต่างกันไป เช่น สุขุมวิท สาธร หรือศูนย์กลางของธุรกิจก็จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลาสูงกว่าย่านชานเมือง เช่น มีนบุรี หรือหนองจอก เป็นต้น

การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลานี้ โดยหลักแล้วมีผลมาจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ (Neighborhood Appreciation) พูดง่าย ๆ ก็คือ ถ้าสภาพแวดล้อมโดยรอบเจริญขึ้น เป็นแหล่งหรือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมทางธุรกิจ การศึกษา หรือเป็นย่านชุมชน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ยกตัวอย่าง การเปิดนิคมอุตสาหกรรมใหม่ หรือมหาวิทยาลัย สิ่งเหล่านี้จะพาผู้คนเข้ามาอยู่อาศัย และทำให้มูลค่าของที่อยู่อาศัยแถบนั้นเขยิบมูลค่าขึ้นไป

รูปแบบของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอีกวิธีหนึ่ง ก็คือ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่เกิดจากการปรับเปลี่ยน ตกแต่ง พัฒนา อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ หรือเรียกว่า “Active Appreciation”

ตัวอย่างของ Active Appreciation ที่เกิดขึ้นไม่นานมานี้ ก็คือ เพื่อนผมซึ่งเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งซื้อบ้านที่ติดเป็น NPA (สินทรัพย์รอการขายของธนาคาร) มาหลังหนึ่ง สภาพแรกที่เห็นนั้น ผมยังแซวเขาเล่นเลยว่า “เอาแน่เหรอ?” เพราะไม่ว่าจะเป็นรั้ว ประตู หายไปหมดแล้ว เรียกว่าถ้าซื้อไปก็ต้องมาบูรณะกันใหม่เลย แต่ด้วยราคาแสนถูกเพียง 800,000 บาท เขาตัดสินใจซื้อ จากนั้นไม่นานเขาปรับปรุง ตกแต่ง (อันที่จริงเรียกว่า รื้อเลย น่าจะดีกว่า) เสียเงินไปร่วมสามแสนบาท ผมแวะไปดูอีกครั้งยังกับบ้านคนละหลังเลย ผ่านไปราวสามเดือนก็มีคนมาติดต่อซื้อ และขายไปในราคา 1,350,000 บาท

วิธีการสร้างมูลค่าเพิ่มโดยการตกแต่งนี้มีเคล็ดลับต่าง ๆ กันไป แต่ส่วนใหญ่แล้วเป็นวิธีการที่ง่าย ๆ และไม่น่าเชื่อว่าการลงมือเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยจะทำให้ทรัพย์สินดูดีขึ้นมากขนาดนั้น ทั้งนี้วิธีการที่คนส่วนใหญ่นิยมใช้กัน ได้แก่

- ตกแต่งหน้าบ้าน และรอบบ้านให้ดูสว่าง สดใส โดยอาจทำเป็นแปลงไม้ดอก หรือทาสีรั้วใหม่
- ทำความสะอาดบ้าน (ปัด กวาด เช็ด ถู) ทั้งภายใน และภายนอก
- เปลี่ยนพรม ปูกระเบื้องใหม่
- กำจัดกลิ่นที่ไม่พึงประสงค์ภายในบ้าน และบริเวณโดยรอบ
- ตกแต่งครัว หรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน รวมถึงจัดบริเวณให้เป็นสัดส่วนมากขึ้น
- จัดการกับสนิม และคราบต่าง ๆ บริเวณเครื่องใช้ หรือตัวบ้านที่ทำด้วยโลหะ
- ฯลฯ

ฉบับนี้หมดพื้นที่แล้วครับ สำหรับเรื่องของกระแสเงินสด และสิทธิประโยชน์ทางภาษี เอาไว้คุยกันในฉบับหน้าครับ

๒ ความคิดเห็น:

NOZ กล่าวว่า...

สุดยอดครับ รายละเอียดดีมาก
เขียนบ่อยๆนะครับ






http://mynoz.spaces.msn.com

สินเชื่อ กล่าวว่า...

ถ้ามีเงินจะลองลงทุนในจุดนี้ดูครับ ขอบคุณมาก