www.ff-mag.com
หลายครั้งที่ได้ไปอบรมสัมมนา หรือแลกเปลี่ยนประสบการณ์กับเพื่อนๆ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามหนึ่งที่ผมมักจะถูกถามอยู่เสมอก็คือ
“อสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้เป็นอย่างไร? น่าลงทุนไหม?”
ทุกครั้งที่ถูกถาม ผมก็จะตอบกลับไปด้วยคำตอบเดิม ๆ นั่นคือ “ยังน่าลงทุนอยู่เสมอ” ไม่ว่าสถานการณ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร? ทองจะแพง น้ำมันจะขึ้นราคา มีปฏิวัติหรือไม่มี หรือแม้แต่ในช่วงที่ธุรกิจนี้แตกเป็นฟองสบู่ ทุกๆ เหตุการณ์เหล่านี้ยังคงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจอยู่เสมอ ทุกช่วงเวลา
หลายคนที่ได้ยินคำตอบ หาว่าผมกวนประสาทบ้าง กั๊กบ้าง ตัดบทสนทนาบ้าง ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้เป็นอย่างนั้นเลย ผมตอบไปเพราะผมเชื่อของผมอย่างนั้นจริง ๆ
โดยส่วนตัวแล้ว ผมเป็นคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยความไม่ซับซ้อนนัก เลือกลงทุนเฉพาะที่รู้และเข้าใจ สนใจข้อเท็จจริงของสิ่งที่จะลงทุนมากกว่าคำบอกเล่า เชื่อในตัวเลขผลตอบแทนมากกว่าความรู้สึกของตัวเองหรือข่าว ที่สำคัญที่สุดก็คือ ผมมีเกณฑ์ในการลงทุนที่ไม่เคยเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นวิธีคิด วิธีเล่น หรือวิธีลงทุน ทุกอย่างเหมือนเดิมตลอดเวลา
ผมเรียกการลงทุนแบบของตัวเองนี้ว่า “Inside-Out” ครับ ที่จริงคำนี้เป็นคำที่นึกขึ้นเอง มาจากความรู้สึก ไม่ได้มีทฤษฎีรองรับ แต่เป็นวิธีที่ได้ผล ลงทุนแล้วเป็นสุข กินอิ่มนอนหลับ ไร้กังวล
การลงทุนแบบ Inside-Out ในความหมายของผม หมายถึง การลงทุนที่มีกฎเกณฑ์การลงทุนเป็นของตัวเองชัดเจน แน่นอน ไม่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์รอบๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป โดยกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นนั้นเป็นกฎเกณฑ์ที่พิจารณาด้วยตนเองแล้วว่า หากได้ผลลัพธ์ตามที่กำหนดไว้ ถือว่าพอเพียงและเป็นสุข
“อสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้เป็นอย่างไร? น่าลงทุนไหม?”
ทุกครั้งที่ถูกถาม ผมก็จะตอบกลับไปด้วยคำตอบเดิม ๆ นั่นคือ “ยังน่าลงทุนอยู่เสมอ” ไม่ว่าสถานการณ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร? ทองจะแพง น้ำมันจะขึ้นราคา มีปฏิวัติหรือไม่มี หรือแม้แต่ในช่วงที่ธุรกิจนี้แตกเป็นฟองสบู่ ทุกๆ เหตุการณ์เหล่านี้ยังคงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจอยู่เสมอ ทุกช่วงเวลา
หลายคนที่ได้ยินคำตอบ หาว่าผมกวนประสาทบ้าง กั๊กบ้าง ตัดบทสนทนาบ้าง ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้เป็นอย่างนั้นเลย ผมตอบไปเพราะผมเชื่อของผมอย่างนั้นจริง ๆ
โดยส่วนตัวแล้ว ผมเป็นคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยความไม่ซับซ้อนนัก เลือกลงทุนเฉพาะที่รู้และเข้าใจ สนใจข้อเท็จจริงของสิ่งที่จะลงทุนมากกว่าคำบอกเล่า เชื่อในตัวเลขผลตอบแทนมากกว่าความรู้สึกของตัวเองหรือข่าว ที่สำคัญที่สุดก็คือ ผมมีเกณฑ์ในการลงทุนที่ไม่เคยเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นวิธีคิด วิธีเล่น หรือวิธีลงทุน ทุกอย่างเหมือนเดิมตลอดเวลา
ผมเรียกการลงทุนแบบของตัวเองนี้ว่า “Inside-Out” ครับ ที่จริงคำนี้เป็นคำที่นึกขึ้นเอง มาจากความรู้สึก ไม่ได้มีทฤษฎีรองรับ แต่เป็นวิธีที่ได้ผล ลงทุนแล้วเป็นสุข กินอิ่มนอนหลับ ไร้กังวล
การลงทุนแบบ Inside-Out ในความหมายของผม หมายถึง การลงทุนที่มีกฎเกณฑ์การลงทุนเป็นของตัวเองชัดเจน แน่นอน ไม่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์รอบๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป โดยกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นนั้นเป็นกฎเกณฑ์ที่พิจารณาด้วยตนเองแล้วว่า หากได้ผลลัพธ์ตามที่กำหนดไว้ ถือว่าพอเพียงและเป็นสุข
กฎเกณฑ์พื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผม ก็คือ
1) เลือกลงทุนเพื่อกระแสเงินสดเท่านั้น
ไม่เล่นเก็งกำไร เพราะไม่ตรงจริต (ขายไม่เก่ง ไม่ชอบขาย) และอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดที่ได้รับคือ ขั้นต่ำ 10% คิดแบบ CCR (ผลตอบแทนในรูปเงินสด)
2) ลงทุนในกิจการที่ชอบเท่านั้น
ผมชอบบ้านเช่า (ทาวน์เฮ้าส์แบ่งเช่า) และอพาร์ทเม้นท์ ไม่เล่นคอนโดฯ เพราะไม่มีที่ดิน (จัดเป็นพวกยึดติดประเภทหนึ่ง) ไม่เล่นบ้านเดี่ยว เพราะไม่ชอบความเสี่ยงประเภทอัตราพักไม่ศูนย์ก็ร้อยเปอร์เซ็นต์ไปเลย (ถ้าเช่าไม่เต็ม ก็ว่างไปเลย)
3) ไม่ลงทุนในกิจการที่เป็นปัญหาและไม่เห็นด้วยตา
ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินกรมบังคับคดี ประเภทซื้อแล้วต้องมาขับไล่ผู้เช่า หรือทรัพย์ร้อนจากคนอื่นที่มีปัญหา แล้วเร่งให้เราช่วยซื้อ อันนี้ก็ไม่ค่อยชอบ เพราะซื้อมาแล้วคงไม่มีความสุขที่ได้เป็นเจ้าของ
4) ไม่ลงทุนจนกว่าจะรู้จักทุกซอกทุกมุมของอสังหาริมทรัพย์นั้น
กว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ผมจะดูทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของอัตราผลตอบแทนการลงทุน แนวโน้มการพัฒนา อุปสรรคหรือปัญหาที่อาจจะเกิด (เช่น ทางด่วนตัดผ่าน หรือปัญหาจากการเช่า เป็นต้น) และก่อนจะซื้อผมต้องมั่นใจก่อนว่า ผมมีแผนการออก (Exit plan) สำหรับอสังหาริมทรัพย์รายการนั้น ๆ เรียบร้อยแล้ว
1) เลือกลงทุนเพื่อกระแสเงินสดเท่านั้น
ไม่เล่นเก็งกำไร เพราะไม่ตรงจริต (ขายไม่เก่ง ไม่ชอบขาย) และอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดที่ได้รับคือ ขั้นต่ำ 10% คิดแบบ CCR (ผลตอบแทนในรูปเงินสด)
2) ลงทุนในกิจการที่ชอบเท่านั้น
ผมชอบบ้านเช่า (ทาวน์เฮ้าส์แบ่งเช่า) และอพาร์ทเม้นท์ ไม่เล่นคอนโดฯ เพราะไม่มีที่ดิน (จัดเป็นพวกยึดติดประเภทหนึ่ง) ไม่เล่นบ้านเดี่ยว เพราะไม่ชอบความเสี่ยงประเภทอัตราพักไม่ศูนย์ก็ร้อยเปอร์เซ็นต์ไปเลย (ถ้าเช่าไม่เต็ม ก็ว่างไปเลย)
3) ไม่ลงทุนในกิจการที่เป็นปัญหาและไม่เห็นด้วยตา
ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินกรมบังคับคดี ประเภทซื้อแล้วต้องมาขับไล่ผู้เช่า หรือทรัพย์ร้อนจากคนอื่นที่มีปัญหา แล้วเร่งให้เราช่วยซื้อ อันนี้ก็ไม่ค่อยชอบ เพราะซื้อมาแล้วคงไม่มีความสุขที่ได้เป็นเจ้าของ
4) ไม่ลงทุนจนกว่าจะรู้จักทุกซอกทุกมุมของอสังหาริมทรัพย์นั้น
กว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ผมจะดูทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของอัตราผลตอบแทนการลงทุน แนวโน้มการพัฒนา อุปสรรคหรือปัญหาที่อาจจะเกิด (เช่น ทางด่วนตัดผ่าน หรือปัญหาจากการเช่า เป็นต้น) และก่อนจะซื้อผมต้องมั่นใจก่อนว่า ผมมีแผนการออก (Exit plan) สำหรับอสังหาริมทรัพย์รายการนั้น ๆ เรียบร้อยแล้ว
เมื่อมีหลักเกณฑ์ชัดเจนแล้ว การลงทุนของคุณก็จะเป็นเรื่องง่ายในทันที และก็ไม่ต้องสนใจด้วยว่าสภาวะปัญหาโดยรอบจะเป็นอย่างไร เพราะถ้ามันไม่เข้าเกณฑ์ของเราก็ไม่ต้องไปมองไปคิดให้เสียเวลา ดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลงไม่สำคัญ ถ้า % CCR หรือ Cash on Cash Return ไม่ถึง 10% ก็ไม่ลงทุน ก็เท่านั้นเอง
การลงทุนแบบ Inside-Out นั้น ช่วยให้เรามีหลักยึดในการลงทุนที่ชัดเจน ไม่แปรผันตามสถานการณ์ หลายคนเคยบอกผมในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (ปี 40) ว่าช่วงนั้นหาทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทน 7-8% ได้ก็เก่งแล้ว ไม่มีทางหรอก 10% หนะ แต่ผมก็ไม่ได้สนใจและไม่ได้คิดที่จะลดอัตราผลตอบแทนของตัวเอง ก็หาไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ก็ไม่เอา กอดเงินนอนเล่นยังดีกว่าลงทุนผิดหลักการตัวเองแล้วมานั่งเสียใจทีหลัง
ท้ายที่สุดแล้ว ปีนั้นผมได้บ้านเช่าหลังหนึ่ง อัตราผลตอบแทน 20% (ผมกู้ธนาคารด้วยอัตราคงตัวร้อยละ 10 สูงกว่าในปัจจุบันซะอีก) ก่อนขายทำกำไร 37% ในอีก 4 ปี ต่อมา (ซื้อมา 1,600,000 ขายไป 2,200,000 บาท)
ก็อาจจะจริงที่บางช่วง เราอาจหาทรัพย์สินที่ตรงตามเกณฑ์การลงทุนของเราไม่ได้เลย แต่จะเป็นไรไป ก็ในเมื่อการลงทุนนั้นไม่สามารถให้ผลลัพธ์แบบที่เราต้องการ แล้วจะไปลงทุนให้ทุกข์ไปทำไมกัน
มีหลายครั้งที่มีคนเอาทรัพย์สินมาถามผมว่า “น่าลงทุนไหม?” ผมก็ถามกลับไปว่า อัตราผลตอบแทนเท่าไหร่? ที่ต้องการ เขาถามผมกลับเฉยเลยว่า “แล้วคุณคิดว่าอย่างทรัพย์เนี้ยเท่าไหร่? ถึงจะเหมาะสม” บางรายหนักกว่านั้นอีก คำนวณผลตอบแทนยังไม่เป็นเลย แกถามผมว่า “อพาร์ทเม้นท์ 22 ล้าน เก็บค่าเช่าได้ 140,000 ต่อเดือน น่าซื้อมั๊ย?”
จะว่าไปแล้ว แนวคิด Inside-Out นี้ คงไม่ต่างอะไรกันกับนักลงทุนชาว VI หรือ Value Investing ที่สนใจในธุรกิจของกิจการที่พวกเขาลงทุนมากกว่าตัวหุ้น หรือราคาของมันเพียงอย่างเดียว สิ่งที่พวกเขาสนใจและให้ความสำคัญมิใช่ข่าวหรือสภาวการณ์โดยรอบ แต่พวกเขาเน้นและให้ความสำคัญกับตัวธุรกิจและผู้ที่ทำหน้าที่บริหารธุรกิจนั้นมากกว่า
ทุกครั้งที่มีข่าว ชาว VI จะใช้สติวิเคราะห์ พินิจพิจารณาว่าข่าวนั้นมีผลกระทบต่อกิจการที่พวกเขาลงทุนหรือไม่อย่างไร ที่สำคัญพวกเขาก็เป็นนักรอคอยเหมือนกัน นั่นคือ หาธุรกิจที่ดี ภายใต้ราคาที่เหมาะสม (มี Margin of Safety)
ยอมรับครับว่า แนวคิดการลงทุนแบบ Inside-Out ที่ผมลงทุนนั้น ก็มาจากแนวคิดการลงทุนแบบ Value Investing เหมือนกัน (ผมก็ลงทุนแบบ VI) ชอบตรงที่ลงทุนแล้วสบายใจ และมีเหตุผลในตัวเองขึ้นอีกมากเลยทีเดียว
ด้วยหลักการลงทุนดังกล่าว ทำให้สองปีที่ผ่านมา ผมมีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแค่แห่งเดียวเท่านั้น แต่ก็สบายใจดี เพราะบ้านเช่าที่ซื้อเพิ่มได้มานี้ ตรงกับทุกข้อของเกณฑ์การลงทุนทุกประการ “กำไรเมื่อซื้อ” ทันทีที่ทำสัญญา และให้กระแสเงินสดบวกตั้งแต่เดือนแรก
แม้การลงทุนแบบนี้ อาจให้ Growth rate ที่ช้า ไม่ทันใจขาลุยหลาย ๆ ท่าน แต่ก็ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าใช้ได้ (สำหรับผม) และก็ไม่สงวนลิขสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ ที่สนใจจะนำไปใช้หรือปฏิบัติตาม
อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ว่าเกณฑ์ทั้งหมดที่ผมเล่าให้ฟังก่อนหน้านี้ จะสร้างขึ้นมาได้ตั้งแต่วันแรกที่ลงทุน แต่ทั้งหมดมาจากการเรียนรู้ และรู้จักการลงทุนทีละน้อยนั่นเอง เพราะยิ่งลงทุนมากขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งรู้จักรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวคุณเองมากขึ้นเท่านั้น
แต่เหนือสิ่งอื่นใด ยิ่งคุณได้เรียนรู้จากการลงทุนมากยิ่งขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งได้รู้จักตัวตนที่แท้จริงของคุณเองมากขึ้นเท่านั้น และเมื่อถึงวันนั้น คุณจะมีการลงทุนแบบ Inside-Out ที่สมบูรณ์มากที่สุด
พบกันครั้งหน้าครับ
การลงทุนแบบ Inside-Out นั้น ช่วยให้เรามีหลักยึดในการลงทุนที่ชัดเจน ไม่แปรผันตามสถานการณ์ หลายคนเคยบอกผมในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (ปี 40) ว่าช่วงนั้นหาทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทน 7-8% ได้ก็เก่งแล้ว ไม่มีทางหรอก 10% หนะ แต่ผมก็ไม่ได้สนใจและไม่ได้คิดที่จะลดอัตราผลตอบแทนของตัวเอง ก็หาไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ก็ไม่เอา กอดเงินนอนเล่นยังดีกว่าลงทุนผิดหลักการตัวเองแล้วมานั่งเสียใจทีหลัง
ท้ายที่สุดแล้ว ปีนั้นผมได้บ้านเช่าหลังหนึ่ง อัตราผลตอบแทน 20% (ผมกู้ธนาคารด้วยอัตราคงตัวร้อยละ 10 สูงกว่าในปัจจุบันซะอีก) ก่อนขายทำกำไร 37% ในอีก 4 ปี ต่อมา (ซื้อมา 1,600,000 ขายไป 2,200,000 บาท)
ก็อาจจะจริงที่บางช่วง เราอาจหาทรัพย์สินที่ตรงตามเกณฑ์การลงทุนของเราไม่ได้เลย แต่จะเป็นไรไป ก็ในเมื่อการลงทุนนั้นไม่สามารถให้ผลลัพธ์แบบที่เราต้องการ แล้วจะไปลงทุนให้ทุกข์ไปทำไมกัน
มีหลายครั้งที่มีคนเอาทรัพย์สินมาถามผมว่า “น่าลงทุนไหม?” ผมก็ถามกลับไปว่า อัตราผลตอบแทนเท่าไหร่? ที่ต้องการ เขาถามผมกลับเฉยเลยว่า “แล้วคุณคิดว่าอย่างทรัพย์เนี้ยเท่าไหร่? ถึงจะเหมาะสม” บางรายหนักกว่านั้นอีก คำนวณผลตอบแทนยังไม่เป็นเลย แกถามผมว่า “อพาร์ทเม้นท์ 22 ล้าน เก็บค่าเช่าได้ 140,000 ต่อเดือน น่าซื้อมั๊ย?”
จะว่าไปแล้ว แนวคิด Inside-Out นี้ คงไม่ต่างอะไรกันกับนักลงทุนชาว VI หรือ Value Investing ที่สนใจในธุรกิจของกิจการที่พวกเขาลงทุนมากกว่าตัวหุ้น หรือราคาของมันเพียงอย่างเดียว สิ่งที่พวกเขาสนใจและให้ความสำคัญมิใช่ข่าวหรือสภาวการณ์โดยรอบ แต่พวกเขาเน้นและให้ความสำคัญกับตัวธุรกิจและผู้ที่ทำหน้าที่บริหารธุรกิจนั้นมากกว่า
ทุกครั้งที่มีข่าว ชาว VI จะใช้สติวิเคราะห์ พินิจพิจารณาว่าข่าวนั้นมีผลกระทบต่อกิจการที่พวกเขาลงทุนหรือไม่อย่างไร ที่สำคัญพวกเขาก็เป็นนักรอคอยเหมือนกัน นั่นคือ หาธุรกิจที่ดี ภายใต้ราคาที่เหมาะสม (มี Margin of Safety)
ยอมรับครับว่า แนวคิดการลงทุนแบบ Inside-Out ที่ผมลงทุนนั้น ก็มาจากแนวคิดการลงทุนแบบ Value Investing เหมือนกัน (ผมก็ลงทุนแบบ VI) ชอบตรงที่ลงทุนแล้วสบายใจ และมีเหตุผลในตัวเองขึ้นอีกมากเลยทีเดียว
ด้วยหลักการลงทุนดังกล่าว ทำให้สองปีที่ผ่านมา ผมมีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแค่แห่งเดียวเท่านั้น แต่ก็สบายใจดี เพราะบ้านเช่าที่ซื้อเพิ่มได้มานี้ ตรงกับทุกข้อของเกณฑ์การลงทุนทุกประการ “กำไรเมื่อซื้อ” ทันทีที่ทำสัญญา และให้กระแสเงินสดบวกตั้งแต่เดือนแรก
แม้การลงทุนแบบนี้ อาจให้ Growth rate ที่ช้า ไม่ทันใจขาลุยหลาย ๆ ท่าน แต่ก็ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าใช้ได้ (สำหรับผม) และก็ไม่สงวนลิขสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ ที่สนใจจะนำไปใช้หรือปฏิบัติตาม
อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ว่าเกณฑ์ทั้งหมดที่ผมเล่าให้ฟังก่อนหน้านี้ จะสร้างขึ้นมาได้ตั้งแต่วันแรกที่ลงทุน แต่ทั้งหมดมาจากการเรียนรู้ และรู้จักการลงทุนทีละน้อยนั่นเอง เพราะยิ่งลงทุนมากขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งรู้จักรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวคุณเองมากขึ้นเท่านั้น
แต่เหนือสิ่งอื่นใด ยิ่งคุณได้เรียนรู้จากการลงทุนมากยิ่งขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งได้รู้จักตัวตนที่แท้จริงของคุณเองมากขึ้นเท่านั้น และเมื่อถึงวันนั้น คุณจะมีการลงทุนแบบ Inside-Out ที่สมบูรณ์มากที่สุด
พบกันครั้งหน้าครับ
1 ความคิดเห็น:
ขอบคุณค่ะ อ่านแล้วได้ประโยชน์มากเลย ช่วงนี้งานไม่ค่อยมี เลยเข้ามาอ่านบทความช่วยวิเคราะห์การลงทุนเพราะกำลังจะซื้อบ้านของตัวเอง ดิฉันมีเงินเก็บอยู่ไม่กี่แสนเองค่ะ ก่อนหน้านี้ก็ลงทุนซื้อทองทีละ 5-10 บาท แต่ทำกำไรยากมาก กำลังคิดว่าจะซื้อบ้านตัวเองก่อนดี หรือซื้อทาวน์เฮ้าส์ไว้ทำบ้านเช่าดี
แสดงความคิดเห็น