วันจันทร์ที่ ๒๘ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๕๐

5 หลักการพื้นฐานในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ (2)


โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com



ในครั้งที่แล้ว ผมได้เล่าถึงหลักการในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ไปสองข้อแล้ว นั่นคือ พลังทวีของเงิน (Leverage of Time) มาครั้งนี้ผมจะพูดถึงอีก 3 หลักการที่เหลือกันครับ


ความเร็ว (Velocity)


จริงอยู่ที่การประสบความสำเร็จใดๆ ก็ตาม เราต้องมีแผนการ รู้ว่าปัจจุบันเราอยู่ที่ใด และจะไปถึงเป้าหมาย (ความมั่งคั่ง) ที่รออยู่ได้อย่างไร แต่สิ่งหนึ่งที่คนเรามักลืมคำนึงถึงตลอดเวลากำหนดแผนการสู่ความมั่งคั่งของตัวเองก็คือ “ความเร็ว”


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่งก็เช่นกัน สำหรับ “ความเร็ว” ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผมพูดถึงนี้ หมายถึง ความเร็วในการสร้างความทวี ( Leverage) ของเงินคุณ


สมมติคุณเองเป็นคนหนึ่งที่สนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีเงินลงทุนเบื้องต้น 200,000 บาท คุณคิดว่าแผนการต่อไปนี้ แผนการใดดีกว่ากันระหว่าง
แผน ก. ลงทุนซื้อบ้านเพื่อการลงทุนสักหนึ่งหลังและถือครองไว้ 20 ปี กับ
แผน ข. ลงทุนซื้อบ้านหนึ่งหลัง แล้วใช้ความเร็วสร้างจำนวนรอบของพลังทวีไปเรื่อยๆตลอด 20 ปี


เชื่อว่าหลายท่านคงไม่แน่ใจที่จะตอบคำถามนี้ ถ้าเช่นนั้น เราลองมาคิดตามไปพร้อมๆกันครับ


ตามแผน ก. สมมติคุณเลือกนำเงิน 200,000 บาท ที่มีไปวางเป็นเงินดาวน์ เพื่อซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท (ดาวน์ 10%) คิดง่ายๆว่า ถ้าอัตราการเพิ่มมูลค่า (Appreciation) ของบ้านที่คุณเป็นเจ้าของ เพิ่มขึ้นทุกปีๆ ละ 5% จะเกิดอะไรขึ้น


แน่นอนครับ 20 ปีถัดมา มูลค่าของทรัพย์สินของคุณ ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 5,306,595 บาท ซึ่งถือๆได้ว่าไม่เลวเลยทีเดียว

ส่วนในแผน ข. นั้น คุณลงทุนเริ่มต้นในปีแรกด้วยบ้านแบบเดียวกัน แต่...
ในปีที่ 5 คุณเลือกทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) นำเงินออกมาจากบ้านที่คุณเป็นเจ้าของอยู่ (จริงๆเป็นของธนาคาร) ไปวางเป็นเงินดาวน์ 10% เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ และทำเช่นนี้ไปเรื่อยๆ ทุก 5 ปี

สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ภายใน 20 ปี มูลค่าทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มเป็น 15,274,804 บาท เลยทีเดียว


ด้วยเงินเริ่มต้นเท่ากัน แต่จำนวนรอบในการทำงานของเงินต่างกัน ให้ผลที่แตกต่างกันได้อย่างสิ้นเชิง ตรงนี้แหละครับที่หลายคนเรียกกันว่า “Speed of Money”


อย่างไรก็ดี เรื่องของการใช้ความเร็วกับพลังทวีนั้นก็มีกับดักที่น่ากลัวอยู่เหมือนกันครับ กับดักนั้นคือ เครดิตทางการเงินของคุณเอง เพราะไม่มีทางที่ธนาคารใดจะปล่อยกู้ให้กับคุณหากเครดิตไม่ดี ดังนั้น ต้องมั่นใจว่าทุกทรัพย์สินที่ลงทุนไปสร้างกระแสเงินสดบวกที่เพียงพอต่อการชำระคืนเงินกู้ธนาคาร (ทรัพย์สินนั้นต้องดูแลตัวเองได้ ) และอีกประการหนึ่ง ระวังเรื่องการทำลายเครดิตตัวเองทางอ้อม เช่น เรื่องการใช้จ่าย การค้ำประกันให้คนอื่น เป็นต้น เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวทุบกระปุกเงินลงทุน (เงินจากธนาคาร) ของคุณได้เช่นกัน

กระแสเงินสด (Cashflow)


“เงินสด คือ พระเจ้า” (Cash is King) คำกล่าวนี้ เป็นคำกล่าวที่ถูกต้องอย่างยิ่ง สำหรับนักลงทุนทุกคน ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจทั่วไปหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์


ในช่วงปี 2540 ญาติผู้ใหญ่ของผมท่านหนึ่ง ซึ่งเป็นพนักงานประจำรายได้สูง แถมยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากมาย มีบ้านเช้าหลายหลัง ตึกแถวหลายตูหา แต่พอถึงช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ท่านเกิดปัญหาอย่างหนัก เนื่องจากถูกลดเงินเดือนไปถึง 30% ทำให้ไม่มีเงินพอส่งอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองเป็นเจ้าของ ไม่น่าเชื่อว่าสุดท้ายแล้ว มีบ้านเช่า 3 หลัง กับตึกแถว 2 คูหา ต้องถูกธนาคารยึดไป


มาทราบในภายหลังว่า กว่า 60% ของทรัพย์สินที่ท่านมีอยู่นั้น มีกระแสเงินสดรายเดือนติดลบ ทำให้ท่านต้องกู้ยืมเงินไปใช้ในการส่งเงินกู้ธนาคาร กู้หนักเข้าก็เริ่มไม่ไหว เพราะรายจ่ายที่มากขึ้นเรื่อยๆ แถมเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ยิ่งมาโดนลดเงินเดือนอีก เลยแย่ไปกันใหญ่


ท่านเล่าให้ผมฟังว่า จริงๆ ถ้าบ้านเช้า และตึกแถวทุกหลัง เพียงแค่มีกระแสเงินสดบวก เพียงแห่งละ 1,000 บาท ท่านก็อยู่ได้แล้ว แต่นี่บวกบ้างลบบ้าง แถมลบมากกว่าบวก เลยต้องกู้ สุดท้ายก็งูกินหาง และต้องล้มไปในที่สุด


จำไว้นะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น กระแสเงินสดเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะมันต่างกันมากระหว่างเงินที่เพิ่มมากขึ้นทุกวัน กับลดน้อยลงทุกที ดังนั้น ทุกครั้งที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมที่จะตรวจสอบกระแสเงินสดของตัวเองตลอดเวลาครับ

การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)


คงไม่ดีแน่ หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของนั้น วันดีคืนไม่ดีต้องกลายเป็นของคนอื่นไป สำหรับหัวข้อความเสี่ยงนี้ผมคงไม่พูดถึงเรื่องโอกาสการขาดทุน เพราะหากท่านมองหรือพิจารณาถึงแผนการลงทุน และกระแสเงินสดเป็นอย่างดีแล้ว ก็คงไม่น่าจะมีปัญหาอะไร แต่ที่ผมจะพูดถึงคงมีสองเรื่องด้วยกัน คือ


1. ความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝัน เช่น ไฟไหม้ (หรือโดนวางระเบิด เพราะช่วงนี้กำลังฮิต) และ
2. ความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี


สำหรับความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝันนั้น อาจคุ้มตรองได้ไม่ยากนัก เนื่องจากเราสามารถทำประกันทรัพย์สินได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วก็มักจะทำประกันกันอยู่แล้ว (ไม่อย่างนั้นธนาคารที่ปล่อยกู้คงไม่ยอม) แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นควรพิจารณาวงเงินประกันให้เหมาะสมด้วยว่า หากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นจริง วงเงินประกันที่ท่านจะได้รับเพียงพอกับความเสียหายที่เกิดขึ้นหรือไม่ ซึ่งตรงนี้เป็นหน้าที่ที่นักลงทุนต้องพิจารณาด้วย


ส่วนเรื่องของการป้องกันความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี เช่น ผลพวงจากการถูกฟ้องร้อง ธุรกิจที่คุณทำล้มละลาย หรือมีหนี้จำนวนมากที่ต้องชำระ เป็นต้น ซึ่งตรงนี้เป็นเรื่องที่หลายคนไม่รู้ และไม่ได้ป้องกันไว้


มีกรณีศึกษาหนึ่งน่าสนใจมาก เพื่อนผมที่เป็นทนายความเคยเล่าให้ฟังว่า มีชายคนหนึ่งสมมติว่าชื่อนาย ก. ไปทำงานรับจ้างที่บริษัทแห่งหนึ่ง แล้วไปสร้างความเสียหาย (หายนะ) ให้กับเจ้าของบริษัทซึ่งเป็นเพื่อนสนิทกัน ปรากฏว่าเจ้าของบริษัทนั้นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย โดยหมายยึดเอาทรัพย์สินทุกอย่างที่นาย ก. มี เพื่อมาชำระค่าเสียหาย

นาย ก. เครียดมาก จึงมาปรึกษาทนายความ เพื่อนผมก็ตอบไปว่า ทางบริษัทนั้นสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายตามมูลค่าจริงได้ นาย ก. บอกว่าตัวเองไม่มีทรัพย์สินใด นอกจากบ้านเพียงหลังเดียวมูลค่า 1 ล้านกว่าบาท นาย ก. กลัวมาก จึงขอร้องให้เพื่อนผมช่วย


จะเห็นได้ว่านี่เป็นความเสี่ยงที่หลายคนอาจคาดไม่ถึงด้วยซ้ำ ทั้งที่ปัญหาเกิดนอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ใช่ว่าทรัพย์สินของท่านจะปลอดภัย หากไม่ได้ทำการป้องกันไว้ก่อน


หนึ่งในวิธีการป้องกันสำหรับกรณีแบบนี้ก็คือ เวลาที่คุณรับจ้างงานใคร ทางผู้ว่าจ้างจะมีการทำสัญญาไว้ ดังนั้นจงอ่านสัญญาให้ดีก่อนลงลายมือชื่อทุกครั้งว่า กิจการงานใดที่คุณทำอยู่นั้นมีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่คุณถือครองหรือไม่อย่างไร (ทรัพย์สินทุกประเภทไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์)


ท้ายที่สุด ความสนุกของกรณีนี้มีอยู่ว่า นาย ก. เพิ่งจะซื้อบ้านนี้ได้แค่ 2 เดือน และจดจำนองไว้กับธนาคาร นั่นหมายความว่า เจ้าหนี้ (เจ้าของบริษัท) ยึดไม่ได้ เพราะบ้านยังเป็นของธนาคารไม่ได้เป็นของนาย ก. ...ฮา


ไม่น่าเชื่อว่าถึงเวลาคับขันแล้ว หนี้ก็มีประโยชน์เหมือนกัน พบกันครั้งหน้าครับ

1 ความคิดเห็น:

ไม่ระบุชื่อ กล่าวว่า...

อยากให้อธิบายทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) ที่เป้นการนำเงินออกมาจากบ้านที่เราเป็นเจ้าของอยู่ (จริงๆเป็นของธนาคาร)ให้ละเอียด คือจะบอกว่าไม่มีความรู้ด้านนี้เลยแต่เกิดความสนใจในหลักการนี้เลยอยากทราบโดยละเอียด ขอบคุณค่ะ