อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือหนึ่งในการเดินทางสู่อิสรภาพทางการเงิน แต่ปัจจุบันยังมีความเชื่อ และความเข้าใจผิด ๆ เกี่ยวกับธุรกิจนี้ ทำให้หลายคนเสียโอกาสเข้ามาในธุรกิจ หลายคนขาดทุนจากความไม่รู้ คอลัมน์ Real Estate 101 ฉบับนี้ ผมมี 10 ความเชื่อผิด ๆ เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาฝากทุกท่าน ลองเปิดใจอ่าน แล้วท่านอาจจะมองเห็นโอกาสอะไรบางอย่างที่เปิดขึ้นในอนาคตครับ
ความเชื่อที่ 1: คนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้
คนส่วนใหญ่มักคิดว่า คนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ต้องเป็นคนที่มีเงินเหลือเฟือ ทั้งนี้คงมีเหตุมาจากบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินกลุ่มที่มีราคาสูงเป็นหลักแสน หลักล้าน ต่างกันกับหุ้นหรือธุรกิจที่มีเงินไม่กี่พันก็เริ่มต้นลงทุนได้
ในความเป็นจริงแล้ว อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไม่ได้ลงทุนมากอย่างที่หลายคนเข้าใจ แถมยังสามารถใช้พลังทวี (Leverage) ได้ในอัตราส่วนถึง 1:9 ด้วยซ้ำไป ตัวอย่างง่าย ๆ เช่น หากคุณลงทุนซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง คุณสามารถใช้เงินตัวเองเพียง 10% และสามารถใช้เงินของธนาคาร (OPM) เติมอีก 90% ที่ขาดไปได้อย่างสบายๆ ในสมัยเศรษฐกิจตก ดอกเบี้ยต่ำ ผมเคยซื้อบ้านหลังหนึ่งราคาขาย 1.3 ล้าน โดยไม่ใช้เงินตัวเองเลย สร้างผลตอบแทน (หลังหักดอกเบี้ยธนาคาร) เดือนละ 10,000 บาทได้อย่างสบาย ๆ
ดังนั้น สิ่งที่ผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมีก็คือ ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ และการเงิน จากนั้นก็แค่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่เหมาะสม (Make Sense) ตามเกณฑ์การลงทุนของตัวเองให้ได้ก็พอ ส่วนเงินเป็นปัญหาสุดท้ายครับ
ความเชื่อที่ 2: ควรเริ่มจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กก่อน (ของใหญ่มันเสี่ยงเกินไป)
อันที่จริงก็ไม่มีอะไรผิด ถ้าจะเริ่มต้นด้วยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยบ้านเช่าเล็ก ๆ สักหลังหนึ่ง หรือคอนโดชานเมืองสักห้อง แต่มันก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่คุณจะปิดกั้นตัวเองจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ อย่างอาคารพาณิชย์ หรืออพาร์ทเมนต์ให้เช่า ที่มีผลตอบแทนน่าสนใจ
บ้านเช่า หรือคอนโดเล็ก ๆ อาจมีข้อดี คือ เงินดาวน์น้อย เริ่มต้นได้ง่าย แต่เรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณาเลยก็คือ เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของบ้านเช่า (หรือคอนโด) มักจะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ เรียกว่าเพื่อนบ้านดีทำราคาขึ้น เพื่อนบ้านแย่พากันอยู่กับที่ ต่างกันกับอพาร์ทเมนต์ให้เช่าที่อาจเริ่มต้นด้วยปริมาณเงินที่สูง ซึ่งดูเหมือนเสี่ยงกว่า แต่มูลค่าของมันจะขึ้นอยู่กับกระแสเงินสด (Cash flow) ที่มันสร้างขึ้น นั่นคือ ตัวมันเองสามารถการันตีตัวมันเองได้ นอกจากนี้ยังปลอดภัยกว่าอีกด้วย ถ้ามองในเรื่องของอัตราการเช่า (Occupation rate) เพราะหากบ้านเช่า 1 หลัง มีคนเช่าเต็ม ก็ดีไป ถ้าไม่มีคนเช่า รายได้ก็เป็นศูนย์ ต่างจากอพาร์ทเมนต์ที่แม้ผู้เช่าจะไม่เต็มก็ยังมีรายได้เข้ามา
สิ่งสำคัญของการลงทุนจึงไม่ใช่ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนที่ท่านต้องการ และความเสี่ยงที่ท่านยอมรับได้ต่างหาก ทางที่ดีลองเปิดตัวเอง และพร้อมรับฟังทุกโอกาสที่วิ่งเข้ามาหาจะดีกว่านะครับ
ความเชื่อที่ 3: อสังหาริมทรัพย์ คือ การเก็งกำไร
ในอดีตก่อนยุคฟองสบู่แตก มีผู้คนมากมายพากันกู้เงินมาลงทุนกว้านซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไรกันมากมาย ด้วยคาดการณ์กว่า จากสภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศเรา อีกหน่อยที่ดินจะมีราคาแพง และก็เป็นเช่นนั้นจริง ๆ บ้านเมืองเราเกิดเศรษฐีใหม่หลายคนจากการเก็งกำไรที่ดิน แต่เหรียญย่อมมีสองด้าน ท่ามกลางความร่ำรวยของคนกลุ่มหนึ่ง ก็ย่อมมีกลุ่มคนบอบช้ำอีกกลุ่มที่เจ็บตัวจากการเก็งกำไรที่ดินคราวนั้น ภายหลังฟองสบู่แตก และหลายคนยังส่งผลถึงชีวิตในวันนี้
การลงทุนโดยการเก็งกำไรนั้น เป็นวิธีหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยการสร้างผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Appreciation) ตามเวลา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นิยม และใช้กันอยู่ทั่วไป หากแต่ผู้ลงทุนที่สนใจการเก็งกำไรนั้น ต้องเข้าใจถึงปัจจัยที่จะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเพิ่มขึ้น ว่ามันจะเพิ่มขึ้นได้อย่างไร ด้วยวิธีการใด และในเวลาเท่าไหร่ ซึ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีวิธีคิด และวิธีมองทั้งสิ้น
แต่ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจไม่น้อย นั่นก็คือ การลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด (Cash flow) ซึ่งเป็นแนวคิดของการสร้างรายรับต่อเนื่อง เช่น การทำบ้านเช่า สร้างหอพัก ซื้ออพาร์ทเมนต์ เป็นต้น
ทั้งสองวิธี ไม่มีวิธีการใดผิด หรือถูก แถมยังสามารถใช้ร่วมกันเพื่อประสานโยชน์ในการลงทุนได้อีกด้วย เช่น ผู้ลงทุนแบบสร้างกระแสเงินสด อาจมีแผนการออก (Exit plan) ในใจว่าทำไปนานแค่ไหนจึงจะขายเพื่อเอาส่วนต่าง ก็สามารถทำได้
ความแตกต่างของสองวิธีนี้เทียบได้กับการเลี้ยงวัวเนื้อ (เลี้ยงไว้ขาย) และวัวนม (เลี้ยงไว้รีดนม) ซึ่งคนเลี้ยง (ผู้ลงทุน) เท่านั้นที่จะรู้ว่า ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาไว้เพื่อทำอะไร
ความเชื่อที่ 4: ดาวน์ศูนย์เปอร์เซ็นต์ สุดยอดการลงทุนในฝัน
หลายคนอาจคิดว่าการกู้ได้ 100% (ไม่ต้องวางดาวน์) เป็นสุดยอดแห่งการลงทุน เพราะเหมือนได้อสังหาริมทรัพย์มาฟรี ๆ ความคิดนี้ไม่ถูกต้องทั้งหมดครับ ทั้งนี้เพราะการกู้เท่าไหร่ หรือวางดาวน์เท่าไหร่จึงจะเหมาะสมนั้น อยู่ที่แผนการของผู้ลงทุน
ยกตัวอย่างเช่น การกู้ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า โดยวางดาวน์ 10% กับไม่วางเงินดาวน์เลยนั้น ให้ผลลัพธ์ที่ต่างกัน การไม่วางดาวน์เลยทำให้เราต้องส่งค่าผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารมากกว่าการวางดาวน์ 10% และอาจส่งผลให้กระแสเงินสดจากการลงทุนติดลบได้ แต่ก็อย่างที่บอกไว้ครับว่า ถ้ามีแผนการชัดเจน การติดลบในช่วงต้นเป็นหนึ่งในแผนการของเรา (เตรียมเงินไว้ support ในส่วนนี้แล้ว) การวางดาวน์ศูนย์ ก็ไม่มีปัญหา
หลายคนชอบของฟรี คิดแต่จะได้ จะเอา โดยไม่พิจารณาถึงรายละเอียดปลีกย่อย ไม่มีแผนการที่ชัดเจน (โดยเฉพาะแผนการเงิน – อารมณ์ประมาณรถยนต์ดาวน์ 0 %) สุดท้ายก็พาตัวเองไปสู่กับดักทางการเงินครับ
อย่างที่เขาว่า โลกนี้ไม่มีอะไรฟรีครับ
ความเชื่อที่ 5: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมาะกับคนมีเวลา
จริงอยู่ที่การเลือกซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้การพินิจ พิเคราะห์มากพอสมควร จึงทำให้หลายคนคิดว่า ต้องใช้เวลาในการศึกษาการลงทุนมากกว่าการลงทุนในเครื่องมืออื่น ๆ
อันที่จริงแล้วไม่ใช่เลยครับ แม้แต่ดอล์ฟ เดอรูส นักลงทุนเจ้าของแนวคิด 100-20-3-1 (มองหา 100 – วิเคราะห์ 20 – ยื่นข้อเสนอ 3 – ซื้อ 1) ยังใช้เวลาว่างหลังเลิกงาน และวันหยุดเสาร์อาทิตย์ ไม่กี่ชั่วโมง ขับรถเที่ยวชมบ้านเช่าในแถบที่เขาอาศัยอยู่ ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลได้ อีกทั้งในปัจจุบันเรายังมีเครื่องทุ่นแรงในการช่วยลงทุนอีกมากไม่ว่าจะเป็นอินเทอร์เนต โบรกเกอร์ หนังสือพิมพ์ นิตยสาร โทรศัพท์ ซึ่งเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เหล่านี้ ทำให้การลงทุนใช้เวลาน้อยลง และส่งผลต่อประสิทธิภาพในการทำงานสูงขึ้นด้วย
น้องของผมท่านหนึ่งใช้เวลาวันเสาร์-อาทิตย์ และหลังเลิกงานค้นหาคอนโดเพื่อการลงทุน ปัจจุบันน้องท่านนี้เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมกว่าสิบห้องไปแล้ว
เวลาไม่ต้องเยอะครับ ขอแค่เวลาที่มีประสิทธิภาพก็พอแล้ว
ความเชื่อที่ 6: ดอกเบี้ยขาขึ้น !! ช่วงเวลาที่ดีที่สุดผ่านไปแล้ว
ในช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะวิ่งขึ้นอยู่รอมมะร่อ คงมีคนไม่มากนักที่จะกล้าลงทุนในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อนี้ เพราะถือได้ว่ามีความเสี่ยงต่ออัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นอยู่ทุกขณะ
แต่ในทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ครับ สำหรับผมแล้ว ช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาสำคัญที่มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายกำลังจะบาดเจ็บจากพิษดอกเบี้ย และนั่นคือ โอกาสของเราครับ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต่างอะไรจากการลงทุนอื่น ๆ ในช่วงขาลงของการลงทุน จะมีบางคนเดินออกจากธุรกิจ แต่ก็จะมีบางคนเดินเข้ามาหาซื้อ และจับจ่ายอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก (รวมถึง NPA – ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร) ซึ่งช่วงนี้จะมีมากเป็นพิเศษ
แนวคิดแบบนี้คงไม่ต่างอะไรกันกับการที่วอร์เรนต์ บัฟเฟต สุดยอดนักลงทุนของโลก เดินเข้าตลาดหุ้นในเวลาที่พาคนวิ่งหนีตายออกจากตลาด โอกาสและวิกฤติอยู่คนละด้านของเหรียญเดียวกันครับ อยู่ที่ว่าคุณจะพลิกมองเหรียญนั้นในด้านใด
ความเชื่อที่ 7: อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนช้า
อย่างที่บอกไปแล้วตั้งแต่ต้นว่า “การลงทุน คือ แผนการ” ดังนั้นผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์จะช้าหรือเร็วนั้นขึ้นอยู่กับแผนการ และอัตราผลตอบแทนที่ยอมรับได้ของนักลงทุนแต่ละคนมากกว่า
ผมเห็นนักลงทุนที่ชาญฉลาดสามารถซื้อมาขายไป ทำกำไรได้ภายใน 2-3 อาทิตย์ ก็มี หรือหากเป็นการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด ผมก็เห็นคนสร้างผลตอบแทนได้ตั้งแต่ 7-30% ก็มีอยู่ทั่วไป อันที่จริงแล้วปัญหาเรื่องผลตอบแทนส่วนหนึ่งมักมีผลมาจากความใจร้อนของผู้ลงทุน รวมไปถึงการติดใจในรูปลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าสวยดี ดูภูมิฐาน ก็ลืมตัวเลขที่คำนวณไว้เสียหมด
จำไว้ว่า คุณเป็นผู้กำหนดผลตอบแทนเองทั้งหมดครับ เพราะฉะนั้น มาก-น้อย-ช้า-เร็ว ฝีมือคุณทั้งนั้นครับ
ความเชื่อที่ 8: เครดิตไม่ดี ลงทุนไม่ได้
ข้อนี้จริงครับ ถ้าเครดิตคุณไม่ดี คุณกู้เงินเพื่อมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ แต่ถ้าถามว่า ถ้าเครดิตไม่ดีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม ต้องตอบว่า “ได้” ครับ
ถึงคุณจะเครดิตไม่ดี แต่ถ้าคุณไม่ได้กู้เงินเพื่อมาลงทุน เครดิตก็ไม่จำเป็นต้องใช้นี่ครับ ทำไมเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดไม่ได้หรือครับ แล้วถ้าใช้เงินคนอื่น (OPM) ที่ไม่ใช่ธนาคารหละ หรือถ้าใช้เครดิตคนอื่นละทำได้ไหม
ความเชื่อนี้มันเป็นกรอบความคิดแคบ ๆ ครับ ถ้ากล้าเปิดก็จะมองเห็น “กรอบความคิด กำหนดกรอบการเรียนรู้” ถ้าคุณเชื่อว่ามันมีวิธี มันก็มี ถ้าเชื่อว่าทำไม่ได้ ก็อยู่เฉย ๆ ครับ
ความเชื่อที่ 9: ไม่มีสลิปเงินเดือน ธนาคารไม่ปล่อยกู้
ความเชื่อนี้เหมือนความเชื่อที่ 8 ครับ คือ อยู่ที่กรอบความคิด ผมว่าธนาคารในประเทศเราก็มีหลายสิบธนาคาร เงื่อนไข และรายละเอียดปลีกย่อยก็ต่างกันไป จริงอยู่ที่ว่า ถ้าคุณมีสลิปเงินเดือน มีรายได้มั่นคง แน่นอน ธนาคารจะยินดี และปล่อยกู้ให้กับคุณได้ง่ายกว่า
แต่ธนาคารทุกธนาคารก็อยากจะหาลูกค้าครับ ดังนั้นเขาเองก็มีกฎเกณฑ์การพิจารณาอื่น ๆ ประกอบที่คุณอาจจะยังไม่รู้ ดังนั้น ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน แต่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เดินเข้าธนาคาร ไปถามฝ่ายสินเชื่อครับว่า “ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้ไหม”
โลกนี้มีโจทย์ยาก ๆ กว่านี้ตั้งเยอะครับ อย่าปล่อยให้ความคิด ความเชื่อผิด ๆ เหล่านี้ปิดบังโอกาสตัวเองครับ
ความเชื่อที่ 10: เด็กเกินไป แก่เกินไป
ผมเคยพบเด็กคนหนึ่งทำอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุ 21 ปี (ไม่แน่ว่าอาจมีน้อยกว่านี้) ตอนนี้เป็นเจ้าของบ้านเช่าอยู่ 2 แห่ง และก็เคยเห็นคุณลุงคนหนึ่งที่ไม่อยากว่างหลังเกษียณเริ่มต้นทำธุรกิจนี้ตอนอายุ 60 ปี ก็ไม่เห็นสองคนนี้มีข้อติดขัดเรื่องอายุแต่อย่างใด
หลายคนชอบหยิบอายุมาเป็นข้ออ้างในการประสบความสำเร็จ ทั้งที่จริงแล้วไม่เกี่ยวเลย และก็ไม่เคยมีใครตั้งกฎเกณฑ์ด้วยว่า อายุเท่าใดจึงควรประสบความสำเร็จ ละทิ้งข้ออ้างบ้างก็ดีครับ แล้วเริ่มคิดใหม่ ทำใหม่ ไม่มีคำว่า “เด็กเกินไป” หรือ “แก่เกินไป” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครับ
ความเชื่อที่ 1: คนรวยเท่านั้นที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้
คนส่วนใหญ่มักคิดว่า คนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ต้องเป็นคนที่มีเงินเหลือเฟือ ทั้งนี้คงมีเหตุมาจากบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินกลุ่มที่มีราคาสูงเป็นหลักแสน หลักล้าน ต่างกันกับหุ้นหรือธุรกิจที่มีเงินไม่กี่พันก็เริ่มต้นลงทุนได้
ในความเป็นจริงแล้ว อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไม่ได้ลงทุนมากอย่างที่หลายคนเข้าใจ แถมยังสามารถใช้พลังทวี (Leverage) ได้ในอัตราส่วนถึง 1:9 ด้วยซ้ำไป ตัวอย่างง่าย ๆ เช่น หากคุณลงทุนซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง คุณสามารถใช้เงินตัวเองเพียง 10% และสามารถใช้เงินของธนาคาร (OPM) เติมอีก 90% ที่ขาดไปได้อย่างสบายๆ ในสมัยเศรษฐกิจตก ดอกเบี้ยต่ำ ผมเคยซื้อบ้านหลังหนึ่งราคาขาย 1.3 ล้าน โดยไม่ใช้เงินตัวเองเลย สร้างผลตอบแทน (หลังหักดอกเบี้ยธนาคาร) เดือนละ 10,000 บาทได้อย่างสบาย ๆ
ดังนั้น สิ่งที่ผู้สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมีก็คือ ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ และการเงิน จากนั้นก็แค่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่เหมาะสม (Make Sense) ตามเกณฑ์การลงทุนของตัวเองให้ได้ก็พอ ส่วนเงินเป็นปัญหาสุดท้ายครับ
ความเชื่อที่ 2: ควรเริ่มจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กก่อน (ของใหญ่มันเสี่ยงเกินไป)
อันที่จริงก็ไม่มีอะไรผิด ถ้าจะเริ่มต้นด้วยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยบ้านเช่าเล็ก ๆ สักหลังหนึ่ง หรือคอนโดชานเมืองสักห้อง แต่มันก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่คุณจะปิดกั้นตัวเองจากอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ อย่างอาคารพาณิชย์ หรืออพาร์ทเมนต์ให้เช่า ที่มีผลตอบแทนน่าสนใจ
บ้านเช่า หรือคอนโดเล็ก ๆ อาจมีข้อดี คือ เงินดาวน์น้อย เริ่มต้นได้ง่าย แต่เรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณาเลยก็คือ เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของบ้านเช่า (หรือคอนโด) มักจะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ เรียกว่าเพื่อนบ้านดีทำราคาขึ้น เพื่อนบ้านแย่พากันอยู่กับที่ ต่างกันกับอพาร์ทเมนต์ให้เช่าที่อาจเริ่มต้นด้วยปริมาณเงินที่สูง ซึ่งดูเหมือนเสี่ยงกว่า แต่มูลค่าของมันจะขึ้นอยู่กับกระแสเงินสด (Cash flow) ที่มันสร้างขึ้น นั่นคือ ตัวมันเองสามารถการันตีตัวมันเองได้ นอกจากนี้ยังปลอดภัยกว่าอีกด้วย ถ้ามองในเรื่องของอัตราการเช่า (Occupation rate) เพราะหากบ้านเช่า 1 หลัง มีคนเช่าเต็ม ก็ดีไป ถ้าไม่มีคนเช่า รายได้ก็เป็นศูนย์ ต่างจากอพาร์ทเมนต์ที่แม้ผู้เช่าจะไม่เต็มก็ยังมีรายได้เข้ามา
สิ่งสำคัญของการลงทุนจึงไม่ใช่ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนที่ท่านต้องการ และความเสี่ยงที่ท่านยอมรับได้ต่างหาก ทางที่ดีลองเปิดตัวเอง และพร้อมรับฟังทุกโอกาสที่วิ่งเข้ามาหาจะดีกว่านะครับ
ความเชื่อที่ 3: อสังหาริมทรัพย์ คือ การเก็งกำไร
ในอดีตก่อนยุคฟองสบู่แตก มีผู้คนมากมายพากันกู้เงินมาลงทุนกว้านซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไรกันมากมาย ด้วยคาดการณ์กว่า จากสภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศเรา อีกหน่อยที่ดินจะมีราคาแพง และก็เป็นเช่นนั้นจริง ๆ บ้านเมืองเราเกิดเศรษฐีใหม่หลายคนจากการเก็งกำไรที่ดิน แต่เหรียญย่อมมีสองด้าน ท่ามกลางความร่ำรวยของคนกลุ่มหนึ่ง ก็ย่อมมีกลุ่มคนบอบช้ำอีกกลุ่มที่เจ็บตัวจากการเก็งกำไรที่ดินคราวนั้น ภายหลังฟองสบู่แตก และหลายคนยังส่งผลถึงชีวิตในวันนี้
การลงทุนโดยการเก็งกำไรนั้น เป็นวิธีหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยการสร้างผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Appreciation) ตามเวลา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นิยม และใช้กันอยู่ทั่วไป หากแต่ผู้ลงทุนที่สนใจการเก็งกำไรนั้น ต้องเข้าใจถึงปัจจัยที่จะทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเพิ่มขึ้น ว่ามันจะเพิ่มขึ้นได้อย่างไร ด้วยวิธีการใด และในเวลาเท่าไหร่ ซึ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีวิธีคิด และวิธีมองทั้งสิ้น
แต่ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจไม่น้อย นั่นก็คือ การลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด (Cash flow) ซึ่งเป็นแนวคิดของการสร้างรายรับต่อเนื่อง เช่น การทำบ้านเช่า สร้างหอพัก ซื้ออพาร์ทเมนต์ เป็นต้น
ทั้งสองวิธี ไม่มีวิธีการใดผิด หรือถูก แถมยังสามารถใช้ร่วมกันเพื่อประสานโยชน์ในการลงทุนได้อีกด้วย เช่น ผู้ลงทุนแบบสร้างกระแสเงินสด อาจมีแผนการออก (Exit plan) ในใจว่าทำไปนานแค่ไหนจึงจะขายเพื่อเอาส่วนต่าง ก็สามารถทำได้
ความแตกต่างของสองวิธีนี้เทียบได้กับการเลี้ยงวัวเนื้อ (เลี้ยงไว้ขาย) และวัวนม (เลี้ยงไว้รีดนม) ซึ่งคนเลี้ยง (ผู้ลงทุน) เท่านั้นที่จะรู้ว่า ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาไว้เพื่อทำอะไร
ความเชื่อที่ 4: ดาวน์ศูนย์เปอร์เซ็นต์ สุดยอดการลงทุนในฝัน
หลายคนอาจคิดว่าการกู้ได้ 100% (ไม่ต้องวางดาวน์) เป็นสุดยอดแห่งการลงทุน เพราะเหมือนได้อสังหาริมทรัพย์มาฟรี ๆ ความคิดนี้ไม่ถูกต้องทั้งหมดครับ ทั้งนี้เพราะการกู้เท่าไหร่ หรือวางดาวน์เท่าไหร่จึงจะเหมาะสมนั้น อยู่ที่แผนการของผู้ลงทุน
ยกตัวอย่างเช่น การกู้ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า โดยวางดาวน์ 10% กับไม่วางเงินดาวน์เลยนั้น ให้ผลลัพธ์ที่ต่างกัน การไม่วางดาวน์เลยทำให้เราต้องส่งค่าผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารมากกว่าการวางดาวน์ 10% และอาจส่งผลให้กระแสเงินสดจากการลงทุนติดลบได้ แต่ก็อย่างที่บอกไว้ครับว่า ถ้ามีแผนการชัดเจน การติดลบในช่วงต้นเป็นหนึ่งในแผนการของเรา (เตรียมเงินไว้ support ในส่วนนี้แล้ว) การวางดาวน์ศูนย์ ก็ไม่มีปัญหา
หลายคนชอบของฟรี คิดแต่จะได้ จะเอา โดยไม่พิจารณาถึงรายละเอียดปลีกย่อย ไม่มีแผนการที่ชัดเจน (โดยเฉพาะแผนการเงิน – อารมณ์ประมาณรถยนต์ดาวน์ 0 %) สุดท้ายก็พาตัวเองไปสู่กับดักทางการเงินครับ
อย่างที่เขาว่า โลกนี้ไม่มีอะไรฟรีครับ
ความเชื่อที่ 5: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมาะกับคนมีเวลา
จริงอยู่ที่การเลือกซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้การพินิจ พิเคราะห์มากพอสมควร จึงทำให้หลายคนคิดว่า ต้องใช้เวลาในการศึกษาการลงทุนมากกว่าการลงทุนในเครื่องมืออื่น ๆ
อันที่จริงแล้วไม่ใช่เลยครับ แม้แต่ดอล์ฟ เดอรูส นักลงทุนเจ้าของแนวคิด 100-20-3-1 (มองหา 100 – วิเคราะห์ 20 – ยื่นข้อเสนอ 3 – ซื้อ 1) ยังใช้เวลาว่างหลังเลิกงาน และวันหยุดเสาร์อาทิตย์ ไม่กี่ชั่วโมง ขับรถเที่ยวชมบ้านเช่าในแถบที่เขาอาศัยอยู่ ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลได้ อีกทั้งในปัจจุบันเรายังมีเครื่องทุ่นแรงในการช่วยลงทุนอีกมากไม่ว่าจะเป็นอินเทอร์เนต โบรกเกอร์ หนังสือพิมพ์ นิตยสาร โทรศัพท์ ซึ่งเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เหล่านี้ ทำให้การลงทุนใช้เวลาน้อยลง และส่งผลต่อประสิทธิภาพในการทำงานสูงขึ้นด้วย
น้องของผมท่านหนึ่งใช้เวลาวันเสาร์-อาทิตย์ และหลังเลิกงานค้นหาคอนโดเพื่อการลงทุน ปัจจุบันน้องท่านนี้เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมกว่าสิบห้องไปแล้ว
เวลาไม่ต้องเยอะครับ ขอแค่เวลาที่มีประสิทธิภาพก็พอแล้ว
ความเชื่อที่ 6: ดอกเบี้ยขาขึ้น !! ช่วงเวลาที่ดีที่สุดผ่านไปแล้ว
ในช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะวิ่งขึ้นอยู่รอมมะร่อ คงมีคนไม่มากนักที่จะกล้าลงทุนในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อนี้ เพราะถือได้ว่ามีความเสี่ยงต่ออัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นอยู่ทุกขณะ
แต่ในทุกวิกฤติย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ครับ สำหรับผมแล้ว ช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาสำคัญที่มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายกำลังจะบาดเจ็บจากพิษดอกเบี้ย และนั่นคือ โอกาสของเราครับ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต่างอะไรจากการลงทุนอื่น ๆ ในช่วงขาลงของการลงทุน จะมีบางคนเดินออกจากธุรกิจ แต่ก็จะมีบางคนเดินเข้ามาหาซื้อ และจับจ่ายอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก (รวมถึง NPA – ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร) ซึ่งช่วงนี้จะมีมากเป็นพิเศษ
แนวคิดแบบนี้คงไม่ต่างอะไรกันกับการที่วอร์เรนต์ บัฟเฟต สุดยอดนักลงทุนของโลก เดินเข้าตลาดหุ้นในเวลาที่พาคนวิ่งหนีตายออกจากตลาด โอกาสและวิกฤติอยู่คนละด้านของเหรียญเดียวกันครับ อยู่ที่ว่าคุณจะพลิกมองเหรียญนั้นในด้านใด
ความเชื่อที่ 7: อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนช้า
อย่างที่บอกไปแล้วตั้งแต่ต้นว่า “การลงทุน คือ แผนการ” ดังนั้นผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์จะช้าหรือเร็วนั้นขึ้นอยู่กับแผนการ และอัตราผลตอบแทนที่ยอมรับได้ของนักลงทุนแต่ละคนมากกว่า
ผมเห็นนักลงทุนที่ชาญฉลาดสามารถซื้อมาขายไป ทำกำไรได้ภายใน 2-3 อาทิตย์ ก็มี หรือหากเป็นการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด ผมก็เห็นคนสร้างผลตอบแทนได้ตั้งแต่ 7-30% ก็มีอยู่ทั่วไป อันที่จริงแล้วปัญหาเรื่องผลตอบแทนส่วนหนึ่งมักมีผลมาจากความใจร้อนของผู้ลงทุน รวมไปถึงการติดใจในรูปลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าสวยดี ดูภูมิฐาน ก็ลืมตัวเลขที่คำนวณไว้เสียหมด
จำไว้ว่า คุณเป็นผู้กำหนดผลตอบแทนเองทั้งหมดครับ เพราะฉะนั้น มาก-น้อย-ช้า-เร็ว ฝีมือคุณทั้งนั้นครับ
ความเชื่อที่ 8: เครดิตไม่ดี ลงทุนไม่ได้
ข้อนี้จริงครับ ถ้าเครดิตคุณไม่ดี คุณกู้เงินเพื่อมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ แต่ถ้าถามว่า ถ้าเครดิตไม่ดีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม ต้องตอบว่า “ได้” ครับ
ถึงคุณจะเครดิตไม่ดี แต่ถ้าคุณไม่ได้กู้เงินเพื่อมาลงทุน เครดิตก็ไม่จำเป็นต้องใช้นี่ครับ ทำไมเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดไม่ได้หรือครับ แล้วถ้าใช้เงินคนอื่น (OPM) ที่ไม่ใช่ธนาคารหละ หรือถ้าใช้เครดิตคนอื่นละทำได้ไหม
ความเชื่อนี้มันเป็นกรอบความคิดแคบ ๆ ครับ ถ้ากล้าเปิดก็จะมองเห็น “กรอบความคิด กำหนดกรอบการเรียนรู้” ถ้าคุณเชื่อว่ามันมีวิธี มันก็มี ถ้าเชื่อว่าทำไม่ได้ ก็อยู่เฉย ๆ ครับ
ความเชื่อที่ 9: ไม่มีสลิปเงินเดือน ธนาคารไม่ปล่อยกู้
ความเชื่อนี้เหมือนความเชื่อที่ 8 ครับ คือ อยู่ที่กรอบความคิด ผมว่าธนาคารในประเทศเราก็มีหลายสิบธนาคาร เงื่อนไข และรายละเอียดปลีกย่อยก็ต่างกันไป จริงอยู่ที่ว่า ถ้าคุณมีสลิปเงินเดือน มีรายได้มั่นคง แน่นอน ธนาคารจะยินดี และปล่อยกู้ให้กับคุณได้ง่ายกว่า
แต่ธนาคารทุกธนาคารก็อยากจะหาลูกค้าครับ ดังนั้นเขาเองก็มีกฎเกณฑ์การพิจารณาอื่น ๆ ประกอบที่คุณอาจจะยังไม่รู้ ดังนั้น ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน แต่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เดินเข้าธนาคาร ไปถามฝ่ายสินเชื่อครับว่า “ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้ไหม”
โลกนี้มีโจทย์ยาก ๆ กว่านี้ตั้งเยอะครับ อย่าปล่อยให้ความคิด ความเชื่อผิด ๆ เหล่านี้ปิดบังโอกาสตัวเองครับ
ความเชื่อที่ 10: เด็กเกินไป แก่เกินไป
ผมเคยพบเด็กคนหนึ่งทำอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุ 21 ปี (ไม่แน่ว่าอาจมีน้อยกว่านี้) ตอนนี้เป็นเจ้าของบ้านเช่าอยู่ 2 แห่ง และก็เคยเห็นคุณลุงคนหนึ่งที่ไม่อยากว่างหลังเกษียณเริ่มต้นทำธุรกิจนี้ตอนอายุ 60 ปี ก็ไม่เห็นสองคนนี้มีข้อติดขัดเรื่องอายุแต่อย่างใด
หลายคนชอบหยิบอายุมาเป็นข้ออ้างในการประสบความสำเร็จ ทั้งที่จริงแล้วไม่เกี่ยวเลย และก็ไม่เคยมีใครตั้งกฎเกณฑ์ด้วยว่า อายุเท่าใดจึงควรประสบความสำเร็จ ละทิ้งข้ออ้างบ้างก็ดีครับ แล้วเริ่มคิดใหม่ ทำใหม่ ไม่มีคำว่า “เด็กเกินไป” หรือ “แก่เกินไป” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครับ
จักรพงษ์ เมษพันธุ์
jakkapong@ ff-mag.com
๒ ความคิดเห็น:
อ้างอิงจากไหนคะ หรือคิดเอาเอง
แพท
อ้างอิงจากไหนคะ หรือคิดเอาเอง
แพท
แสดงความคิดเห็น